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投資客

房東：新手
發表時間：2007-05-29
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在網路上常看人說當投資客 第一要件就是要有錢
其實是錯誤觀念,我之前只不過是一個月領2萬多的34歲上班族

但是我2006年 5月進入投資客這領域到現在,經手到現在大概40多件的房屋,而且現在手頭上一定會保有3~5間房屋
我第一次操作的是小套房,金額大概100萬初頭全額代,而我在短短2個月轉手,一轉手就賺了25萬的差價(等於我做1年上班族的薪水)
我的紀錄是我買的房屋在還沒過戶給我我就已經找到買主等著買,每個物件最少賺20~30萬我就趕快脫手,最多大概賺100萬左右的差價 ,但也是有失利的,唯一一件在4個月後都沒賣出我只好已原價在多個幾萬的價格趕快脫手


投資客能成功\的要領是;
投資客手頭上有物件時
最重要是如何在短期內把手頭上房地產脫手
當你手中房地產握越久說花的成本或是被套牢的機率越高
我身邊有些投資客朋友被套牢的原因是,花了大錢買房子,卻不願意花小錢在廣告行銷上
當時間拖的越久,每個月所要附的利息已經遠遠超出廣告上
而我會比其他人成功\的原因,可能我比其他人多了一些網路的知識,懂得在網路上的相關房屋網刊登

因為我嘗試所多種方式 報紙 仲介 朋友介紹 網路廣告
就已刊登在房屋網的廣告最有效而且費用也最低
我最常刊登的兩個網站 j2h房屋網 買屋網 也是我在短期能找到買主的原因

-報紙比網路的費用高時間又短 而且慢慢大家都習慣從網路上找房屋的資訊
-仲介成本高因為必須被抽3成的佣金 相對自己利潤降低
-朋友效果差除非人脈廣外加運氣好
-網路廣告效果好成本低刊時間長 又可以刊登物件的照片



  • 贊助網站       

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    • 1 樓住戶：貢丸妹
    發表時間：2007-06-07     		[檢舉]

    keyword 房屋銷售 投資房屋 賣屋達人 投資客 房屋仲介 不動產 請問不動產業好賺嗎
    email行銷

    網路創業

    網路行銷



    房屋銷售真的可以賺很多錢嗎?
    收入的多寡"自己"可以控制.月薪制即使再怎ㄇ努力.也是領那些.當業務主要是看業績.業績好就領的多.相對的沒業績就沒有錢....不過一般友好好做(業績不用很好的).都會比做死薪水的好.
    舉例:
    如成交200萬套房(6%全蛋).高專(沒底薪)+50%獎金制.且無其他扣款
    200*6%=12*50%=6(萬)
    ＊全蛋＝專員(屋主業務)和銷售(買方業務)都是自己.如果不是.就依公司規定.和同事分點數
    ＊高專=沒底薪高獎金(45%up)
    普專=有底薪(18000-20000)獎金較低(10%~30%)

    但畢竟要有成交才有服務費
    一個好的業務員.就是要什麼都能賣只要能快速賣出去都是好房子
    成為頂尖銷售員其實也不是什麼不可能的任務
    只要比別人認真再加上用對工具
    要成為賣屋達人其實也很簡單

    早期業務員都已張貼廣告發宣傳單為主
    效果明顯不好成本又高
    危害市容不說,還要有被開紅單的風險

    現在銷售業務員或是投資客都已網路廣告為主流
    第一 成本比傳統宣傳方式來的便宜很多
    第二 所多知名房屋網 例如 買屋不動產 j2h房屋網 都已經有龐大的購屋族群
    你不用在浪費時間尋找有能力購屋的族群

    畢竟有成交才有服務費
    已投資客的角度來看 越快成交所賺的利潤越到
    所以用對工具才是必勝的因素



    以下資料希望對你有幫助
    ..............................................


    賣房子賺大錢其實不需要什麼大本事
    其實只要比別人認真再加上用對工具

    早期業務員都已張貼廣告發宣傳單為主
    效果明顯不好成本又高
    危害市容不說，現在貼紅紙條會被環保局開單

    現在銷售業務員或是投資客都已網路廣告為主流
    第一 優點成本比傳統宣傳方式來的便宜很多
    第二 所多知名房屋網 例如 買屋不動產 j2h房屋網 都已經有龐大的購屋族群
    你有不用在浪費時間尋找有能力購屋的族群

    畢竟有成交才有服務費
    已投資客的角度來看 越快成交所賺的利潤越到
    所以用對工具才是必勝的因素





    2 樓住戶：初學者
    發表時間：2007-06-09     		[檢舉]

    網路創意
    網路創業
    創意網站設計比賽
    網路行銷
    email行銷
    創業行銷
    網站宣傳
    推薦 論壇
    宣傳方法
    生意好起來
    提升人氣
    宣傳方法
    發信軟體
    大量發信軟體
    EDM
    圖像式垃圾郵件
    Image Spam


    網路創業不外乎就是設立一個商業網站，或是將你所賣的商品透過類似YAHOO拍賣的方式將商品銷售給消費者，當然最便宜的方式是藉用類似YAHOO拍賣的方式，但是這種方式個人是覺得比較缺乏長遠的主體性，原因在於架設在拍賣,妳努力打出的知名度或是購買人潮都是流入給YAHOO

    只要業主收費方式或改變經營模式,你永遠都只能被牽著鼻子走任人宰割,所有努力等於白費力氣
    已長遠來講
    若能自己再架設一個相關的網站加以相互配合那就能相輔相成了

    架設一個網站主要是需要一個伺服主機，可以自己架設，也可以租用虛擬主機，個人是比較偏好虛擬主機，因為價格不很貴也不用維護，但是有許多限制這是你必須先寮解
    當然網路上還有免費的網頁空間也是不錯的選擇。

    ...................................................


    我搞網路行銷已經好幾年,研究網路行銷策略與技術方面
    說真話,網路開店不是店開在那邊客戶就會自動上門,這是很多網路開店的人所犯的錯誤
    我個人覺得開店不是重點,

    如何推銷自己的網站增加其曝光率才是重點
    我不知道您都怎麼行銷您的網站讓大家知道有這個網站
    舉幾個簡單的行銷方式:
    (1)email行銷 每天數十萬甚至數百萬
    (2)簽名檔行銷
    (3)留言版行銷
    (4)病毒式行銷 (也是透過e-mail)
    (5)超連結行銷
    (6)即時通行銷 (即時通只是其中之ㄧ MSN SKYPE 部落格主動廣告訊息...這些都有軟體在做)


    而大家最常使用的是'email行銷'效果最好成本也最低,門檻也最低
    而市面上很多販賣email行銷光碟 透過這樣管道
    $1000~$2000NT 就可以有上百萬email名單加上光碟裡面會包含發信程式
    不用具備專業技術就可輕輕鬆鬆,做好網路行銷,可以宣傳網站或是商品
    想想看寄給一百萬人只要有百分之10的人進來你網站,就可以把你網站擠暴

    想找更多賣email的業主
    可以去google或是雅虎搜尋 行銷光碟



    可以去google或是雅虎搜尋關鍵字 行銷光碟 名單光碟 就一堆相關資料


    http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1406010816766 you can copy this story and change to ours la 說真話,網路開店不是店開在那邊客戶就會自動上門,這是很多網路開店的人所犯的錯誤
    我個人覺得開店不是重點,如何推銷自己的網站增加其曝光率才是重點

    3 樓住戶：大理勇士
    發表時間：2007-06-21     		[檢舉]

    初學者建議先買一間小坪數的產品,投資報酬率高的,可以出租的出去的為主,主要是先了解一下買屋流程,也避免第一次就被套牢的危險,接下來坊間也有很多房地產投資的書籍,建議你多買多讀,旦切忌不要衝動,多比較,寧可不買不要買貴,至於要多少錢才能投資房地產,要看個人信用可以貸款多少,旦槓桿越大代表風險越大,如果你要買房子投資裝潢出售的,要考慮到的還有裝潢的各項支出,代書費契稅仲介費,等等.但這要視房子大小屋況而論了



    張貼廣告 效果明顯不好成本又高，危害市容不說，現在貼紅紙條會被環保局開單

    很多人令可每個月付好幾萬的利息錢,卻不願意花小錢在廣告宣傳上,你想想每個月所要付的利息已經遠遠超出廣告費用上,為什麼不花點小錢在廣告上,花個1~2百元, 提早1~2月租出去, 那你不是省更多利息錢, 你越晚租出去只是自己在那付利息, 你越早租出去就是別人幫你房貸利息,那不是更好嗎 租房子靠的是曝光率,在怎麼好的房子, 如果沒人知道, 你還是租不出去

    4 樓住戶：大理勇士
    發表時間：2007-06-21     		[檢舉]

    在來建議如果你是想賺差價第一最好不要投資套房,因為坪數小相對要賺單價相對會提高釵h比喻以妳現在想買的這間妳想賺三十萬勢必每坪要多賣三萬元在說買方也不是笨蛋當然會去比較,而且妳已經說了這是新的推案建商賣49萬妳賣52萬那買方跟誰買,這樣妳因該董ㄌ,如果你是要買來出租用的那因該是不錯的選擇,想賺差價最好就是投資中古屋的市場相對會比較好一點,空間也比較大,還有除非妳的資金非常雄厚要不然不建議先重北市,因為動不動要上千萬每各月光是利息可能就要三萬多不含本金喔,建議先重北縣捷運沿線的房地產開始下手會比較好,希望我的建議可以幫助妳,因為我也是在找可以投資的機會,也是經過高人指點想想這樣也是沒錯,有興趣或者是其他的疑問可以點點大頭有電話可以聊聊.或去找這位高人指點一下(高人是指也是從事房地產的人不是會看運勢的人)



    其實每一個人的看法皆不同，但小弟的見解是：

    1.房地產投資引發大眾流行就好像是股票飆漲一樣，可能是景氣好轉，政經轉好

    所致...亦可能為財團刻意拉高出貨，導至一般散戶入住“套房”

    2.房地產是否好轉，其實是有地區性的，光看“建商推案量”、“平均成交價”

    及“房地產相關報導”...等，並不足以證明房地產是否好轉，一定要以“地區

    ---實際情況”加以評估才是

    3.所謂“房地產”，就字面上解譯是“房屋”V.S“土地”兩大區塊，但

    “土地”成交金額上漲，並不能表示“房屋”一定上漲、只可證明建商建屋

    成本提高，並不能證明“買氣旺盛”but“房屋上漲”必定能將“土地成

    交價”再推向另一高峰

    4.綜觀以上各點：如大家能就“地區---實際情況”加以評估，再考量“地段”

    “房屋購入價位”、“替代性高或低”...多方評估，定不會因追高而損失

    慘重...


    投資房地產一樣也是分短 中 長期

    在進去分為兩種獲利方法

    看好某一地段先買起來過些時候

    地價漲高在拋售出去眼光問題

    另一種買起來租人做收租金

    就大環境我是不看好房地產

    覺得還會跌某部分還是有利益空間

    當然還是要看手法利不利落



    第一 標地物慎選 如同老師講的 好的標地物讓你賺1倍 不好的標地物會讓你愈哭無�+多背了一條大累贅(房貸)
    第二 資金 最好有充裕的資金(或是 有點閑錢) 在進場 畢竟你從買到賣 也是需要一段時間滴 當這時間一托長 房貸利息也會吃掉你的利潤滴
    第三 當然首選台北阿 畢竟 它是台灣的首都 它的房價不好的話 那其他地方更不用想投資了好嗎



    一般投資房地產有很多種，一為買斷，就是買下屋況不佳的中古屋，靠著你的美感重新整理裝潢佈置再售出；另一種是買下出租，做長期投資，長期而言可以保值，建議除非你有很敏銳的觀察力，否則不要亂投資以免買錯套牢！

    5 樓住戶：雷哈特
    發表時間：2007-06-23     		[檢舉]

    我不是專家、學者，我曾經是無殼蝸牛，不僅變成有屋者，也在七零與八零年代房屋飆漲時，投資房屋賺了一些錢；


    【薪水族從無到有房子，必須掌握三大理論】：
    一、（薪水三分ㄓㄧ理論）：
    (一)、 一份當生活費用：不要虧待自己，但也不要
    浪費；
    (二)、 一份當儲蓄，而且是強迫儲蓄
    (三)、 一份理財如跟會、投資股票、債券等
    二 、（槓桿原理）：也就是以小博大原理，也就是少數自備款，
    其餘大部分屋款向銀行貸款；
    三、【景氣循環原理】：這個原理對薪水階級第一次購屋置產
    而言，個人認為最重要；*****
    景氣超好＞景氣衰退＞景氣不好＞景氣超壞＜景氣復甦＜景氣轉好＜景氣超好＝＝＝＝這就是景氣循環原理********
    不動產被稱為景氣火車頭！因此不動產景氣循環更為明 顯！
    壹、 景氣超好時，不動產之景氣一定超好，此時不動產市場特徵：
    一、 不利買方：因為房價超高、議價空間最小、利 率通常在高檔；
    二、 有利買方：是景氣好通常賺錢較容易，購買力較好，負擔
    能力佳
    三、結論：這時候買房子，你會用較多的錢買到較差的房子，並且 負擔較高的利率成本；更可怕的是，一但景氣轉壞，你的房子首當其衝，房價跌的比別人多；更別說賺取增值差價。
    貳、景氣超壞時，不動產景氣一定超壞，此時不動產市場特徵：
    一、有利買方：因為房價超低、議價空間最大、利率通常在低檔；
    二、不利買方：是景氣壞通常賺錢較難，購買力較差，負擔
    能力差。
    三、結論：這時候買房子，你會用較少的錢選到較好的房子，並且 負擔較低的利率成本；更好的是，一但景氣轉好，你的房子先蒙其利，房價 漲得比別人多；增值差價賺得更多。
    叁、聰明的網友看到上面說明，可知道【景氣循環原理】，簡單
    的說就是【購買時機原理】，這對於新水族少數資金運用的重要性，我說遠大於三分ㄓㄧ與槓桿原理，網友不會反對吧？！
    一、 蓄積資金能量：因此薪水族在景氣好、大家搶著買房屋 時，你需要的是【努力賺錢與存錢蓄積資金能量】、你需要的是【抵抗市場繁榮的誘惑與購 屋的衝動】，
    二、 景氣不好來臨：不要遲疑，善用槓桿原理挑選更好的房子，不僅成為有殼蝸牛，而且還是賺錢的殼；
    三、 不動產【景氣循環原理】，有跡可循，大約五年左右
    一個小循環，十年左右一個大循環，七零與八零年代，我與朋友就是這樣投資房產。
    四、 九零年代至今，我們蓄積了十年能量，我與朋友又在等待景氣的反轉。
    五、 因此四、五年來，房屋飆漲叁至四成，我卻在抵抗市場繁榮的誘惑與購屋的衝動，我相信 這種抵抗誘惑與衝動絕對會有收穫！

    6 樓住戶：小梅子
    發表時間：2007-06-23     		[檢舉]

    自己賣房子時需要注意廣告途徑（廣告刊登、網路刊登）及銷售管道（現場佈置、附近區域要做大量曝光），帶看時需要注意到時間及車程往返時的安全。成交簽約時要記得注意交易安全，最好能做請代書作履約保證！

    給仲介服務最主要就是省下時間成本，並且大多可以賣的比屋主自售同等級產品的價位更高大約一成，仲介會為你守價錢及比你更懂市場行情，還有更多的管道與通路可以曝光！帶看時有更多人力可以支援，避免錯失任何一組客戶，並且在成交時有做履約保證，避免有心人士的詐騙。
    在時間上的長短我個人只能說那跟廣告曝光率還有銷售價位競爭力有很大關係！

    對於你銷售上所需負擔的成本
    代書費１２０００（買賣各半）
    土地增值稅（兩年內購入新屋可依規定辦理重購退稅）
    仲介服務費（成交價位４％）可以開發票報稅
    房屋稅、地價稅分算
    履約保證費用萬分之五點五（雙方各半）
    地政、國稅局雜項規費支出（沒幾百塊、會有收據）

    希望以上對你有所助益



    7 樓住戶：fadf
    發表時間：2010-09-01     		[檢舉]

    淡水林口三峽是碰不得的
    就算有捷運,快速道路,也是偏遠的地方
    真正從淡水通勤到台北市的人寥寥可數
    若是要投資,建議往中永和新店這區


    淡水和三峽 地大 人口不密集
    以當地人會覺得這些新建案房價太高
    或許跟台北市相比房價是相對底
    但是願意每天從淡水通勤到台北市的人也是少之又少
    投資前你要先想清處 你的客源是誰 未來會有誰想買
    比方說 那裡的建案有2~3千戶 但是考慮每天從淡水通勤到台北只有5~6百人
    和台北地區3~4百戶空屋但是尋屋卻是2~3百人 以投資風險來說在台北投資風險相對較低


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