房東：老鳥
發表時間：2012-06-03

我曾經是仲介，在北市精華區做了五年，

前一陣子家裡有某個套房要出售，當然這工作就交給我了。



先花了一個月自售，不過每次帶看都要花一個多小時車程來回實在很累，

後面乾脆交給仲介，半個月左右就成交。



猜猜我付多少服務費？ 一間中古套房，仲介費花我不到1%(正常是4%)，

而且我沒向仲介殺服務費。



我如何做到，關鍵在哪裡？.....我替仲介省下不少工作。



首先要知道仲介工作的流程...

開發 -> 議價 -> 銷售 -> 議價+調價 -> 成交



開發就是找房子來賣。

只要仲介A找到一間房子賣，當這間房子成交時，

就算是同事賣掉的，他就可以拿到一半的業績。



議價就是向屋主殺價，

(板上很多人說仲介是房價上漲的原因之一，但這邊我要平反一下，請看這段)

屋主要賣的價格10個有9個是天價，

有的是想多賣一點，有的是不知道行情價在哪，就乾脆把底價開高一點，

於是仲介在開發到房子後就要開始向屋主殺價，不殺價，那個天價是要買給鬼喔？

開始說買方說你房子如何如何不好，買方目前只有出價多少，但實際上根本還沒有帶看，

因為帶買方去看天價屋，帶看只是浪費時間，或是用來和買方打關係鋪路用。

當仲介把價格殺到接近市價後，才開始真正帶看。





當買方有出到接近賣方底價時，就會有所謂的收斡旋或是要約，

然後仲介會去屋主議價，但也會去找買方調價(就是叫買方價格出高一點)，

當雙方價格相同時，恭喜成交。





回到頭來講開發，開發聽起來很簡單，

好像打個電話給屋主，屋主就會給你賣(又不需要屋主花一毛錢而且還是一般約)，

但實際上並不會那麼簡單，吃閉門羹的比較多，

所以仲介也要花很多時間在討好屋主，就只是要屋主讓他賣他的房子，

而我在賣這間房子時，只要仲介打電話來，我都不拒絕，

只有過了10天後不再簽委託，因為已經簽了10幾家，

但是還是開放帶看(就是口頭約)。





再來就是重點中的重點........."價格"

這間套房雖然不在精華區，但也算是台北市區，

台北市區的房子永遠都不缺買方(除非這房子有特別不好的缺點)，

只要價格符合市價，就是仲介搶破頭賣的房子，

於是我做足功\課，把房子市價抓出來，確認好價格後告訴仲介，

告知仲介我要實拿多少，高於這金額的部分就是仲介費，

而我完全不接受議價，一毛都不能少。



於是對於仲介來說，他免除了最大的2件事"開發和議價"，

開發：你打電話來我就讓你帶看，不囉嗦。

(幫我成交的這個仲介，我和他第一次見面時，就是他拿我斡旋金來我家的時後。)

議價：我的底價就是市價，你連議都不用議。



將心比心，當一個屋主百般刁難仲介擺\臭臉，架子擺\高高，

如果你是仲介，為了開發議價，花了一堆時間低聲下氣，忍氣吞聲，

你願意少收他仲介費嗎？



如果屋主是像我這樣，要帶看，歡迎。 議價，不用，直接就是市價，

猜猜看仲介會有何反應？ 仲介開始緊張了。

因為他知道價格合理的房子要賣掉很快，

而他要和我接洽開發的過程也是毫無困難，

這表示其他仲介也是可以很輕鬆快速的接到我這個案子，

他很清楚會有很多仲介跟他競爭賣這個房子。





假設我房子實收要1000萬，賣超過的部分是仲介費，

這時有買方出980萬，按照一般流程，仲介會找買方要他們出高一點，

一方面也會找賣方，要賣方降價一點，

但是我一開始就有很清楚的說，我完全不接受議價，一毛都不降，

所以仲介只能找買方調價，後來調價調到頂了，1010萬，上不去了，

扣掉我實收的1000萬，賣方仲介費只有10萬，最後仲介讓他成交了，

為何仲介會接受賣方只有1%服務費的案子？

因為他知道，如果他為了想多一點仲介費放棄這組客人，

那後面其他家的仲介在很短的時間內就會帶其他的客人來和我談了，

到時候他們連這10萬+買方服務費就沒了，

雖然少，總比沒有好，

而且當時仲介又沒花到什麼時間和我開發議價，

只是打個2~3通電話，講沒幾分鐘，

然後花個20分鐘路程到我家，給我看一下買方斡旋的資料，

我這10萬的服務費對他們而言根本就是輕鬆入袋，

他們快樂，我也快樂。



以上給大家參考。