別奢望買便宜投客屋 看裝潢屋注意事項

73年次的律師溫令行，看中大安區的生活機能佳、房屋保值性高，今年年中在安和路二段買下人生第一間房。位於精華地段，房價自然不斐，但因物件讓他一見鍾情，加上看準未來增值趨勢，讓他毫不猶豫就出手。25坪大的物件，目前只有他一人住，但考量未來可能因家庭成員增加而小屋換大屋，因此房屋的保值性更顯重要。

大學畢業就應屆考上律師執照的溫令行，現在自己經營一間法律事務所。原本他將家族留下來的房子作為事務所與住家，但是他想想，事務所與住家合一，客戶晚上還能隨時找得到他，少了一點神秘感，於是決定再買一間房，不但住得舒服，也能將生活與工作完美分開。

決定買房之後，他看了一、兩年的房子，範圍遍及大安區、雙和、松山、民生東路等地區，但始終沒看到滿意的物件，直到遇到現在這間房，讓他一見鍾情。

除了裝潢合意，省下重新裝潢的工時與成本，生活機能佳，又有大安區的光環加持，不只優越感，光是增值的潛力就大力加分，讓他看過一次房後，就決定出手。

「住在房子裡面，看著它價格越來越高，那爽度當然不同。」他觀察這棟大廈過去的漲勢，96年每坪5、60萬，之後持續飆高，現在約在80~85萬間。他相信地點的優勢，會讓房屋持續增值。

兩年來他看過無數物件，尤其奢侈稅上路前，更是密集看屋。當時正值政府打房，許\多物件都是投資客拋售，當他看房的時候，會先觀察房屋裝潢與看權狀，了解房屋入手多久，藉此判斷是投客屋或是自住客轉手。

他笑說，幾乎每間投客屋都長得一模一樣，投資客好像都找同一間裝潢公司，連放牆上的畫都差不多。看到投客屋時就得特別小心，因為「永遠別奢望從投資客手中買到便宜的房子」。

他還看過很多投客屋，都在天花板與牆面加裝木頭夾板，其實都是藏著壁癌，投資客善於以美麗裝潢掩蓋\房屋缺陷，必須留意。

本身就是律師的他，曾處理過不少房地產糾紛，他建議買方在買房前，應該先確認貸款是否貸得下。他經手許\多糾紛案件，都是因為決定買房後，才發現無法貸款。

理想的情況是仲介能協調買賣雙方，一面尋找開價更高的新買主；但也可能找不到下一個買主，這時買方付出的頭款就得變成違約金了。

他建議，可以在契約上加註條文，例如「貸款若貸不下，契約解除」，這樣對買方較有保障，通常賣方也都可以接受。

斡旋金也是門學問。他強調，斡旋金雖在於表達買房的誠意，談成後轉成房屋的訂金，但這個制度存在很多問題。他提醒，斡旋金數額通常在房屋總價的1~2%，不可能到3%，別讓仲介漫天喊價。

他曾經處理一個案子，客戶斡旋金不但付了100多萬，最後仲介還捲款逃跑，才發現仲介原來有強盜前科。

還有一種情況是，仲介沒談成，卻以話術將斡旋金扣留，告訴買主，會幫他繼續找下一間房，到時候就不必再付斡旋金。

溫令行說，其實除了斡旋金，還可選擇以要約書方式取代，不必先付斡旋金，但買方若在談成後反悔不買，須賠上3%違約金。以要約書方式，既能達到斡旋金用意，又不需先把錢交給仲介，相當契約型的口頭承諾，對買方而言較有保障。【聯合晚報╱記者郭玫君╱台北報導】

判斷投資客屋 先調謄本查室內裝潢家具

如是投資客買的房子，必定非自住，買了不久就又拿來賣，所以可從其買入時間來判斷，其是否為投資賺取差價者。反之，如此房之所有人已買入多年，現在始出售，當初應非為投資。

若是短期內買入又賣出，其議價空間，自然很小。反之，已買入很久，其可能已有一些獲利，可談的價格空間，應有一些彈性。

除可判斷此屋是否為投資客所有者外，亦可確認其產權是否正確，避免買到有問題的房屋，近日有報稱，買方雖經仲介仍買到查封屋，所以買屋前查詢此資訊，有其必要。

此類資訊是公開的，可向各地政事務所查詢，亦可經網路(hinet 地政服務)查到，但要收費，每筆約20元。

民眾購屋前可到地政事務所調謄本、上網查閱\區段行情，或是詳察屋內物品是否有使用過的痕跡、裝潢設備等，拒絕買投資客屋。