看屋技巧眉角 10分鐘成看屋高手

買房子除了資金很重要外，另一個重點就在於「挑房子」。無論投資或是自用，都應要挑對一間好房子，才能保值與增值，將來易於轉手。本文精心規劃「住家房屋評鑑參考表」，包含三大類共計三十項評鑑項目，提供讀者看屋時一一逐項比對參考……

今年很特別，不動產議題首次和總統選舉走得這麼近，兩黨候選人都將實現居住正義，做為政見主軸之一，房地產在台灣各產業中，所佔的地位愈來愈重要，愈漸成為坊間顯學。

無論投資或自用，看屋時究竟應該要看些什麼？以下就「居家環境」、「建築本體」及「室內機能」三大類加以評析介紹。

(Ａ)居家環境最重要

居家環境主要指的是，以住家為中心，方圓一公里附近的小環境。「區位」其實也有分大區位與小區位，通常都是要先決定大區位之後，再來細細挑選優質的小環境。

環境機能評估的重點，以生活上的便利性為主，包括上班及日常生活，所以路寬、上班通勤時間、基本生活機能、停車便利度、居家治安，甚至屬於「負面表列」的嫌惡設施，都必須一併考量。

生活機能不外乎是學區、公園綠地、傳統市場、公車站、捷運站、銀行、郵局及醫院等等的距離。當然這些設施愈完整愈好，距離約在兩百公尺以內最佳，兩百公尺到一千公尺尚可接受，如果是在一千公尺以上，就要自備交通工具了。

「嫌惡設施」則屬於需極力排除的項目，嚴重的項目包括危險山壁、垃圾場、瓦斯槽、墳墓等；一般危害性的項目大約有變電所、高架道路低窪淹水、捷運高架、大哥大基地台等等。

(Ｂ)建築本體重視安全

建築本體的觀察重點，在於住宅本身結構健康，以及居住安全便利。結構健康首重結構瑕疵，像海砂屋、輻射屋、樑柱龜裂傾斜等等，不過這些項目一般人不易察覺，預售屋及新成屋還是要靠建商提供的結構體保固來保障。

滲漏水也是一大問題，一直是房屋買賣糾紛的主要來源，因為漏水對居住的干擾很大。嚴重的漏水可能造成壁癌，因此看屋時一定要連外牆一起看；屋頂及牆角的漏水也是十分惱人，因為漏水不單單僅是「水」的問題，影響所及，包括一些木作裝潢、天花板、壁紙等等，都會一併受損，更甚者還會引發白蟻蛀食，看屋時要特別查看牆角、窗框、外牆等處。

另外，建材與居住安全息息相關，看屋時應該特別要留意建材，包括防盜保全、逃生消防設備，是否使用防火建材，及制震系統等等。防盜通常是以大樓門禁及外人入侵之警鈴警示為主，逃生消防設備則是應該在公共梯間設有滅火器，以及在陽台設有緊急下降的逃生工具。

防火建材及制震系統，則應該會在銷售時告知客戶，因為建商通常會以此為訴求，來提升客戶的購買意願。但其實同樣是防火建材還分許\多種，防火時間及效果各有不同；制震系統也是如此，成本及功\效差異大。因此建議應該跟現場索取這些資料，再找一些相關資料比照一下，進一步了解這些建材的等級為何。

室內是居住的重心，所以居住的健康性與舒適性最重要，像天花板的高度，關係到壓迫感的大小，如果天花板的高度低於三米，居住的壓迫感就會很明顯。

除了室內高度之外，室內空間的大小，也是造成壓迫感的主要來源，一般臥室大小最好不要小於三坪，三坪以下的空間很難擺\設傢俱，三坪到五坪應該是最為適中的坪數。

此外，還要注意客廳及臥房上方是否有橫樑、是否有完全沒採光的暗房、臥房的私密性、座向造成的西曬問題等。採光及棟距、通風等項目，則會影響到居住的健康性，一間房子如果長期缺乏日照及光線，其實是很不健康的，甚至情緒都會受到影響！

對高密度的都市住宅來說，良好的視野景觀價值不菲，因此只要擁有景觀條件的住宅，無論是河岸景觀，還是山景、海景，與同區住宅相較，價差平均都可高出一成至兩成不等。

除了建物本身及環境問題之外，這次特別將資金問題列入評分，如果貸款額度高、日後負擔重，分數就低；如果貸款額度低，表示財務槓桿沒有過度操作，資金風險低，分數就高。

買房子是人生的大事，一定要買巧又買好，透過這期工具書提供的評鑑表，協助消費者在購屋前評估相關細項，掌握重點，做一個最明確的抉擇。「