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搶買房子的3大迷思 !

房東:皮卡丘
發表時間:2009-12-28
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搶買房子的3大迷思 !

與其讓許\多一圓購屋夢的人,在資訊不對稱的誤導中,成為幫忙「抬高房價」的一員,還真的不如與讀者一起共同釐清市場上的似是而非迷思。

日前行政院長吳敦義提出「改善庶民生活行動方案」,指示研考會提出由民眾反映民怨的可行性。研考會經過電話民調,從中歸納出15個選項,進一步舉辦「十大民怨你來投」網路票選活動。而在網站列出的15項民怨中,被最多民眾認定為民怨的是「都會地區房價過高」,票數遠遠超過其他選項。
在此同時,由於筆者剛好也在幫某雜誌撰寫「高房價」的議題,因此接觸到許\多房地產業者的促銷手法。筆者深深覺得:與其讓許\多一圓購屋夢的人,在資訊不對稱的誤導中,成為幫忙「抬高房價」的一員,還真的不如與讀者一起共同釐清市場上的似是而非迷思。例如以下三項,就是業者最津津樂道的。
一、買比租划算。
之前在市場利率持續走低之際,建商紛紛打出「租不如買」的訴求,吸引租屋族轉租為買。這口號聽起來很動聽及誘人,實際上卻是陷阱重重。
筆者實際舉某位租屋而居朋友的例子說明,他在台北市中心捷運站旁的舊公寓屋齡約25年,坪數約38坪,目前租金是2萬元,而週圍房價約30萬元左右。
以目前銀行願意貸款7成為例,這位朋友想要「轉租為買」的成本是:自備款342萬元,可向銀行貸款798萬元,以3%的房貸利率計算,每月必須繳交4萬4000多元;就算房貸利率降到2%,每月還款金額還有4萬初頭的數字,遠遠超過這位朋友目前的房租水準。
如果從租金推算可以購買的房價,還真的是可以用「少得可憐」來形容。舉例來說,如果這位朋友用現有的2萬元房租,做為購屋後的每月房貸金額,以利率3%來反推,大約只能買到450萬元的房子。
這樣的房價想在同一地區購屋,大約只能買到15坪的小套房,而不是原先寬敞的近40坪,三房兩廳雙衛的格局。就算往台北外圍的「三線區域」,像是林口、三峽,也只能勉強買到30坪左右而已。


二、房價只漲不跌。
業者努力鼓動民眾購屋的重要口號,便是「房地產是最佳抗通膨的工具」。沒錯,同一地區同一物件的現在價格,很可能在日後不復見,但是,許\多民眾都忘記了:只要通貨膨脹存在,房價就自動會出現「只漲不跌」的假象。
筆者實際從某房屋仲介所編製的「房價指數」進行試算,以台北市房價在1991年第一季的基期指數為100為例,到了2009年第三季時,指數已經達到209.15。
乍看起來,房價似乎是漲了兩倍有餘。但是,如果將每年通貨膨脹(物價指數年增率)算進去,在通膨平均4%之下(這個數字是政府相關單位在計算年金現值與終值的依據),2009年第三季的房價指數應該要達到211的數字,才剛好只是「保值」而已,還稱不上是「抗通膨」。
光是平均數字就無法「抗通膨」了,更何況是那些「房價指數漲幅落後平均數」的房屋個案呢?更重要的是:越是當少數特殊個案(例如豪宅)指數超越平均值之下,就代表著有更多一般住宅的漲幅,遠遠落後於市場平均數字。
三、房子賣不出去,當包租公、包租婆一樣划算。
前幾天的新聞報導指出,根據主計處公布資料顯示,全台消費者物價房租類指數從去(2008)年10,達到100.96的近年高點後,隨著金融海嘯爆發,租金指數已呈現連12個月下滑狀態。到今(2009)年10月底為止,指數只剩下 100.50,等於是租金水準倒退一年,還低於97年1月的租金水平。
另外根據永慶House Fun租屋統計發現,大台北地區大安、中正、信義;北縣新莊、新店、板橋等地區,平均租金報酬率均不到3%,分別為北縣市報酬率最低的三個行政區。


其中,大安區租金報酬水準僅2%,與購屋貸款利率相比幾乎高不了多少。而2%左右的投報率,還只是在「民眾完全以現金購屋」前提下的數字,一旦購屋者自備款金額低於房屋總價的七成,投資報酬率還會變成負值。
沒錯,擁有一間屬於自己的「家」,是每一個人夢寐以求的人生目標;而好的居住品質絕對是每一位民眾所嚮往及追求的;至於那些具有獨特性的房地產,也總是鳳毛麟腳。
但筆者認為,當民眾真正看清事實的真相後,也才能以平常心,在衡量個人的財務能力之下,客觀地看待「購屋」這件人生大事。不致於因為心急房價的居高不下,輕易讓自己高負債纏身,影響了個人的生涯規劃、下一代的子女教育,以及整體家庭的良好生活品質。



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  • 1 樓住戶:魏仰屏
    發表時間:2013-02-22
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    2 樓住戶:王宜珠
    發表時間:2013-09-07
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    3 樓住戶:黃亞合
    發表時間:2013-09-09
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