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關於交屋驗收相關知識 |
| 房東：男人淚  發表時間：2010-02-10 | [檢舉] |
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關於交屋驗收相關知識 交屋驗收會遇到的狀況千奇百怪，面對專業的建商，消費者心中該如何化解心中的疑慮？與其遇到問題時才措手不及找答案，不如事先建立一些基本概念。 從實務角度解答，同時亦提出比較容易讓人忽略的觀點，幫助您在看過後，更明瞭下一步該怎麼做。 一、交屋才驗收嗎？ 許\多人以為要在收到建商通知”交屋”的當天，才會進行 ”驗收”的動作，甚至趕在當天就要完成驗收，其實這是不正確的觀念。 驗收的目的是要確保房屋沒有瑕疵，須檢查的地方也非常的多，自然不容易在短時間內就全部完成。而且一旦發現了缺失，建商通常也需要一些時間才能修繕完畢，那麼交屋自然就無法完成了。 因此，若將”交屋”分成”通知交屋”和”完成交屋”二個階段來看，就會比較容易理解。我們可以在收到通知交屋後才進行驗收，但必須等到驗收的缺失都修繕完畢後，才算達到”完成交屋”的要件之一。 換言之，比較理想的順序應該是： 通知交屋 → 驗收 → 缺失修改完成 → 複驗完成 → 完成交屋。 更正確的順序應該是： 通知驗收 → 驗收 → 缺失修改完成 → 複驗完成 → 通知交屋→ 完成交屋。 這有何重要性呢？因為地價稅、房屋稅及銀行核撥貸款後的利息，依規定在”通知交屋日”之前是由賣方負擔，這裡的通知交屋日乃指驗收已經完成而言。若未釐清，則通知交屋到真正完成交屋期間的稅費利息，就有可能會被轉嫁到買方身上了。 二、何謂分段驗收？ 一般觀念以為要等到房屋全部完工，甚至是通知交屋時才進行驗收，其實這是不正確的。因為此時許\多施工項目都已經無法檢查了，例如結構鋼筋綁紮及混凝土澆灌，又如防水材料及施工等。 因此，如果買的是預售屋，合理的作法應該是在各主要工程項目完成時，便要求分階段各別檢驗。只是這對建商將衍生許\多麻煩和風險，因此很可能會以安全為由而受到拒絕。 其實，工地安全當然重要，但若在合理的防護及工程人員引導下，當然不會成為完全無法克服的問題，只是建商是否願意配合而已。 三、缺失類型及處理方式？ 一般驗收的缺失類型大概有三類： 第一類，無法修改，且影響住戶安全或重大生活機能者，例如海砂屋、輻射屋，或結構安全問題。此類缺失購屋者可以主張解約。 第二類，無法修改，但不影響安全或生活機能，而住戶亦可接受者。此類缺失可以扣款減少價金處理。 第三類，可修繕的缺失，可以要求建商修改；或雙方協議折減價金後，由住戶自行處理。 要注意的是，並非任何瑕疵，買方均可任意要求解約。 其次，第三類缺失，有時看似小問題，但處理起來非常棘手，甚至修改費用比全新的還高。因此，當考慮以折減價金方式自行處理時，須謹慎評估是否有能力勝任，以免最後花更多的錢而又心力交瘁。 四、完工就可以交屋了嗎？ 所謂「完工」，其實是一個很籠統的說法。從字眼上會以為是工程全部完成，但在一般預售屋合約中，指的則是取得使用執照而言。 由於主管單位核發使照的標準，只要完成主體工程及部份指定項目即可。因此取得使照時，工程實際進度也許\只有70％∼80％而已。此外，取得使照後，才能申請水、電、瓦斯等外管線之施工，因此距離真正全部完工尚有一段距離，短則數週，長則半年。 至於交屋，條件當然必須全部工程完工，包括「接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施」。精確的說，還包括公共設施及驗收瑕疵改正完成。 因此，完工不表示可以交屋，端看合約文字對「完工」如何定義。 在內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中，對於交屋期限的規定為： 「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。」，否則「每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」 在此條文中，即不採用「完工」的字眼，而是採用明確的「領得使用執照」作為工期的判斷依據，這也是比較不易發生糾紛的做法。 五、公設尚未完成是否可以拒絕交屋？ 公共設施是屬於購屋者所購買的一部分，因此未完成前即通知進行交屋，購屋者是可以拒絕接受的。 當然，如果購屋者急於遷入或裝潢，亦可跟建商協商，例如約定公設完工期限，並保留部份價款作為交屋保留款。 但要注意的是，一般公設驗收是由管委會負責點交，但建商通知交屋時，有時管委會尚未成立。因此，究竟只是管委會尚未完成驗收，或公設的確尚未完成，購屋者仍應區分其間的差異。 六、建商遲不交屋怎麼辦？ 根據內政部所頒訂的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中有關交屋的規定： 「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。……賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」 換言之，建商交屋是有期限規定的，甚至如果拖延交屋，購屋者還可以索取遲延利息。且買方如有貸款，利息從銀行核撥後便已開始計算。所以上述定型化契約中也規定： 「有關金融機關核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方。」 不過要提醒的是，即使法有明文規定，但仍存有風險的。例如當房市行情好時，有些預售屋建商寧可被逾期罰款也遲遲不肯交屋，甚至鼓吹買家解約，原因就是房子重賣，漲價的幅度仍然超過罰款的金額。 關於此點，除了住戶聯合及訴諸媒體外，目前尚無好的對策。總言之，慎選建商仍是購屋自保的不二法則吧！ 七、關於交屋保留款 交屋保留款，是買賣雙方發生爭議時，對購屋者最直接而實質的保障。另一方面，交屋驗收時如果發現瑕疵，雙方亦可協議直接從交屋保留款中扣款後，由買方收回自行處理。這對後續還要進行裝潢的人而言，不失為一個爭取權益的好方法。 那麼交屋保留款該訂多少好呢？以建商的角度當然越低越好，但太低則不痛不癢，遇到棘手狀況時，或許\會乾脆選擇放棄。而在內政部「預售屋買賣定型化契約」中的參考值為5％，但這應該視為最低標準，若能爭取到更高當然更好。 此外，有時買方因故急需遷入而同意先行交屋，並將驗收缺失留待保固期內處理。基本上這是非常不好的作法，但萬一真的有需要，建議仍要堅持扣下部份交屋保留款，留待修繕完成後才退還。 另一種情況，就是建商為了儘快完成交屋，例如公設尚未全部完成，這算是「給付不完全」，買方是可以拒絕交屋的。但若買方認為不影響自己遷入，或怕耽誤裝潢時間，則亦可保留部份交屋保留款，等到管委會公設點交完成後再退還。 八、面積不足怎麼辦? 根據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中第五條規定： 房屋面積誤差及其價款找補 (一）房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理產權登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第四十四條第三項之規定計算。 (二)面積如有誤差，其誤差在百分之一以內者（含百分之一）買賣雙方互不找補；惟其不足部分，如超過百分之一，則不足部分賣方均應找補；其超過部分，如超過百分之一以上者，買方只找補超過百分之一至百分之三之部分為限（即至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，係以土地與房屋價款之總數（車位如另行計價時，則不含車位價款）除以房屋面積所計算之平均單價，無息於交屋時一次結清。 (三)面積如有誤差，其不足部分超過百分之三以上，不能達契約預定之目的者，買方得解除契約。 另外，值得一提的是，以上條文乍看似無疑義了，其實不然。 這些數字的根據，源自於建築業過去的慣例，但對消費者而言則未必公平。 假設房屋面積40坪，每坪50萬，如果面積少了百分之一，也就是個月才存得起來。若一個月能存20.4坪，乘以50萬，等於多付20萬。如果你的薪水一個月是5萬塊，那麼就得不吃、不喝、不玩、不樂，整整4萬塊，那麼一樣得多奮鬥十個月才行。 再進一步計算，如果社區有500戶，200,000×500＝100,000,000。也就是說，建商平白就能多賺一億元！即使打個對折，金額還是一樣非常驚人！！ 其實，建築圖尺寸都是非常清楚的，除非工地管理非常糟糕，否則面積誤差超過百分之一並不容易。 九、發生爭議可以停止銀行撥付貸款嗎？ 購買預售屋已辦理銀行貸款對保，但在銀行即將撥款前，建商驗收缺失或其他爭議尚未解決，是否可要求銀行暫停撥款？ 根據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載與不得記載事項」中第十九條有關貸款撥付的條文規定： 「買賣契約如訂有交屋保留款者，於產權登記完竣並由金融機關設定抵押權後，除有輻射鋼筋、未經處理之海砂或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功\能之重大瑕疵外，買方不得通知金融機關終止撥付前條貸款予賣方。」 如此規定是為了保障建商的基本權益。因銀行在辦理對保的同時，房屋其實已經先行過戶到購屋者名下，只是權狀尚在建商手中。此時若拒絕撥付貸款，那麼建商只握有買方已支付的自備款，風險自然很大。 實務上，即使買方已在撥款同意書上事先簽名，銀行在撥款入戶當天通常仍會提前知會買方（若能在撥款同意書上註記，撥款前須知會貸款人更佳）。若此時買方告知銀行有爭議暫停撥款，不論雙方合約內容為何，銀行在避免捲入紛爭的前提下，通常仍會予以配合。 當然，貸款如未順利撥付，建商手中還握有買方所開立的保證本票，接下來就要看雙方如何談判了。 十、有保固就沒風險嗎？ 一般建築業的生態鍊，是建設公司發包給營造廠施工（有時營造廠也是建設公司的關係企業），營造廠再發包給專業小包，專業小包再安排工人，甚至又再分包給其他工班負責施工。而房屋施工品質的保固，同樣也是依此類推，層層負責。 當購屋者遇到保固問題需要處理時，建商（也有可能是營造廠）通常會先派人過來了解，但內部程序基本上仍是循著上述程序派人處理。等到工人來時，往往需要花上一段時間。倘若維修時又發生爭議，例如認為責任歸屬不明，則可能又重新來過一次。 此外，建商或營造廠派出處理保固維修的工程人員，往往也不是當初負責建造的監工人員，對於過去如何施工的種種一無所知。而且這些工程人員的資歷經驗往往較淺，（資深人員大都會被派去負責新的工程建案，才符合經濟效益），有時根本很難判斷問題的源由及責任歸屬。 另一方面對建商而言，保固維修是只有支出而沒有收益的工作。被指派的工程人員，心態也往往認為是在幫別人擦屁股，吃力不討好，態度自然有差。 此外，保固維修時，通常住戶都已遷入，若要維修，搬東搬西，甚至要破壞裝潢，問題更行複雜。況且修過的東西，總是比不上全新完成的好。 綜言之，保固條款能不動用到是最好的。 此外，還要留意一些地主自建自賣，或所謂的一案建商。房屋銷售完，公司也隨之關門。到時要找到人負責保固至非常困難的。 所以，買屋之前千萬要睜大眼睛，建案規模豪華不一定越有保障。簽約前儘可能對建商的背景做好調查、審慎評估才是最重要的。 十一、如何訂立合約工期？ 就建商而言，工程越早完工越好，因為既可節省利息，又可降低諸如材料漲價的風險。但在和購屋者訂約時，則會將工期拉得越長越好，如此就不易發生逾期違約的問題。且若提前完工，還可以贏得讚賞呢！ 實務上，不論是採「工作天」或「日曆天」計算，工期的決定仍是以建商的意見為主，因為一般購屋者並不懂得如何推算，且建商也不會同意一個沒把握的工期。但購屋者仍應盡可能訂立合理的工期，以免造成建商鬆懈。而且時間拖越長，頭款及自備款的利息損失也越多。 另一方面，為了不在「工作天」或「日曆天」如何認定上咬文嚼字，也避免發生逾期問題時各說各話，訂立工期最簡單，也最明確的方式就是「限期完工」，亦即明確的訂出完工日期是哪天，這也是最不會發生認定爭議的方式。 另外一個工期長短的參考標準，就是建築執照上的完工期限。這個由建管單位核可的工期，通常已是非常寬鬆的了，而且若不幸超過，還可以辦理一次展延半年。若建商要求比這還長的時間，那就值得好好討論一下了。 不過，參考建照工期時，還要留意起算點。建築執照是以建商向建管單位申報開工日開始起算的，若和購屋簽約的時間點有落差，還要適度增減才合宜。 |
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| 1 樓住戶：安琪拉 發表時間：2013-02-22 | [檢舉] | |
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| 2 樓住戶：潘湘林 發表時間：2013-09-07 | [檢舉] | |
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| 3 樓住戶：夜霜 發表時間：2013-09-09 | [檢舉] | |
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