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關於交屋驗收相關知識

房東:男人淚
發表時間:2010-02-10
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關於交屋驗收相關知識
交屋驗收會遇到的狀況千奇百怪,面對專業的建商,消費者心中該如何化解心中的疑慮?與其遇到問題時才措手不及找答案,不如事先建立一些基本概念。

從實務角度解答,同時亦提出比較容易讓人忽略的觀點,幫助您在看過後,更明瞭下一步該怎麼做。

一、交屋才驗收嗎?

許\多人以為要在收到建商通知”交屋”的當天,才會進行 ”驗收”的動作,甚至趕在當天就要完成驗收,其實這是不正確的觀念。

驗收的目的是要確保房屋沒有瑕疵,須檢查的地方也非常的多,自然不容易在短時間內就全部完成。而且一旦發現了缺失,建商通常也需要一些時間才能修繕完畢,那麼交屋自然就無法完成了。

因此,若將”交屋”分成”通知交屋”和”完成交屋”二個階段來看,就會比較容易理解。我們可以在收到通知交屋後才進行驗收,但必須等到驗收的缺失都修繕完畢後,才算達到”完成交屋”的要件之一。

換言之,比較理想的順序應該是:
通知交屋 → 驗收 → 缺失修改完成 → 複驗完成 → 完成交屋。

更正確的順序應該是:
通知驗收 → 驗收 → 缺失修改完成 → 複驗完成 → 通知交屋→ 完成交屋。

這有何重要性呢?因為地價稅、房屋稅及銀行核撥貸款後的利息,依規定在”通知交屋日”之前是由賣方負擔,這裡的通知交屋日乃指驗收已經完成而言。若未釐清,則通知交屋到真正完成交屋期間的稅費利息,就有可能會被轉嫁到買方身上了。










二、何謂分段驗收?


一般觀念以為要等到房屋全部完工,甚至是通知交屋時才進行驗收,其實這是不正確的。因為此時許\多施工項目都已經無法檢查了,例如結構鋼筋綁紮及混凝土澆灌,又如防水材料及施工等。



因此,如果買的是預售屋,合理的作法應該是在各主要工程項目完成時,便要求分階段各別檢驗。只是這對建商將衍生許\多麻煩和風險,因此很可能會以安全為由而受到拒絕。



其實,工地安全當然重要,但若在合理的防護及工程人員引導下,當然不會成為完全無法克服的問題,只是建商是否願意配合而已。









三、缺失類型及處理方式?


一般驗收的缺失類型大概有三類:

第一類,無法修改,且影響住戶安全或重大生活機能者,例如海砂屋、輻射屋,或結構安全問題。此類缺失購屋者可以主張解約。



第二類,無法修改,但不影響安全或生活機能,而住戶亦可接受者。此類缺失可以扣款減少價金處理。



第三類,可修繕的缺失,可以要求建商修改;或雙方協議折減價金後,由住戶自行處理。



要注意的是,並非任何瑕疵,買方均可任意要求解約。





其次,第三類缺失,有時看似小問題,但處理起來非常棘手,甚至修改費用比全新的還高。因此,當考慮以折減價金方式自行處理時,須謹慎評估是否有能力勝任,以免最後花更多的錢而又心力交瘁。







四、完工就可以交屋了嗎?


所謂「完工」,其實是一個很籠統的說法。從字眼上會以為是工程全部完成,但在一般預售屋合約中,指的則是取得使用執照而言。



由於主管單位核發使照的標準,只要完成主體工程及部份指定項目即可。因此取得使照時,工程實際進度也許\只有70%∼80%而已。此外,取得使照後,才能申請水、電、瓦斯等外管線之施工,因此距離真正全部完工尚有一段距離,短則數週,長則半年。



至於交屋,條件當然必須全部工程完工,包括「接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區,並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施」。精確的說,還包括公共設施及驗收瑕疵改正完成。



因此,完工不表示可以交屋,端看合約文字對「完工」如何定義。



在內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中,對於交屋期限的規定為:



「賣方應於領得使用執照六個月內,通知買方進行交屋。」,否則「每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」



在此條文中,即不採用「完工」的字眼,而是採用明確的「領得使用執照」作為工期的判斷依據,這也是比較不易發生糾紛的做法。





五、公設尚未完成是否可以拒絕交屋?


公共設施是屬於購屋者所購買的一部分,因此未完成前即通知進行交屋,購屋者是可以拒絕接受的。



當然,如果購屋者急於遷入或裝潢,亦可跟建商協商,例如約定公設完工期限,並保留部份價款作為交屋保留款。



但要注意的是,一般公設驗收是由管委會負責點交,但建商通知交屋時,有時管委會尚未成立。因此,究竟只是管委會尚未完成驗收,或公設的確尚未完成,購屋者仍應區分其間的差異。





六、建商遲不交屋怎麼辦?


根據內政部所頒訂的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中有關交屋的規定:

「賣方應於領得使用執照六個月內,通知買方進行交屋。……賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋,每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」

換言之,建商交屋是有期限規定的,甚至如果拖延交屋,購屋者還可以索取遲延利息。且買方如有貸款,利息從銀行核撥後便已開始計算。所以上述定型化契約中也規定:

「有關金融機關核撥貸款後之利息,由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方。」

不過要提醒的是,即使法有明文規定,但仍存有風險的。例如當房市行情好時,有些預售屋建商寧可被逾期罰款也遲遲不肯交屋,甚至鼓吹買家解約,原因就是房子重賣,漲價的幅度仍然超過罰款的金額。

關於此點,除了住戶聯合及訴諸媒體外,目前尚無好的對策。總言之,慎選建商仍是購屋自保的不二法則吧!





七、關於交屋保留款


交屋保留款,是買賣雙方發生爭議時,對購屋者最直接而實質的保障。另一方面,交屋驗收時如果發現瑕疵,雙方亦可協議直接從交屋保留款中扣款後,由買方收回自行處理。這對後續還要進行裝潢的人而言,不失為一個爭取權益的好方法。



那麼交屋保留款該訂多少好呢?以建商的角度當然越低越好,但太低則不痛不癢,遇到棘手狀況時,或許\會乾脆選擇放棄。而在內政部「預售屋買賣定型化契約」中的參考值為5%,但這應該視為最低標準,若能爭取到更高當然更好。



此外,有時買方因故急需遷入而同意先行交屋,並將驗收缺失留待保固期內處理。基本上這是非常不好的作法,但萬一真的有需要,建議仍要堅持扣下部份交屋保留款,留待修繕完成後才退還。



另一種情況,就是建商為了儘快完成交屋,例如公設尚未全部完成,這算是「給付不完全」,買方是可以拒絕交屋的。但若買方認為不影響自己遷入,或怕耽誤裝潢時間,則亦可保留部份交屋保留款,等到管委會公設點交完成後再退還。







八、面積不足怎麼辦?


根據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中第五條規定:



房屋面積誤差及其價款找補

(一)房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準,部分原可依法登記之面積,倘因簽約後法令改變,致無法辦理產權登記時,其面積應依公寓大廈管理條例第四十四條第三項之規定計算。



(二)面積如有誤差,其誤差在百分之一以內者(含百分之一)買賣雙方互不找補;惟其不足部分,如超過百分之一,則不足部分賣方均應找補;其超過部分,如超過百分之一以上者,買方只找補超過百分之一至百分之三之部分為限(即至多找補不超過百分之二),且雙方同意面積誤差之找補,係以土地與房屋價款之總數(車位如另行計價時,則不含車位價款)除以房屋面積所計算之平均單價,無息於交屋時一次結清。



(三)面積如有誤差,其不足部分超過百分之三以上,不能達契約預定之目的者,買方得解除契約。



另外,值得一提的是,以上條文乍看似無疑義了,其實不然。



這些數字的根據,源自於建築業過去的慣例,但對消費者而言則未必公平。



假設房屋面積40坪,每坪50萬,如果面積少了百分之一,也就是個月才存得起來。若一個月能存20.4坪,乘以50萬,等於多付20萬。如果你的薪水一個月是5萬塊,那麼就得不吃、不喝、不玩、不樂,整整4萬塊,那麼一樣得多奮鬥十個月才行。



再進一步計算,如果社區有500戶,200,000×500=100,000,000。也就是說,建商平白就能多賺一億元!即使打個對折,金額還是一樣非常驚人!!



其實,建築圖尺寸都是非常清楚的,除非工地管理非常糟糕,否則面積誤差超過百分之一並不容易。







九、發生爭議可以停止銀行撥付貸款嗎?


購買預售屋已辦理銀行貸款對保,但在銀行即將撥款前,建商驗收缺失或其他爭議尚未解決,是否可要求銀行暫停撥款?



根據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載與不得記載事項」中第十九條有關貸款撥付的條文規定:

「買賣契約如訂有交屋保留款者,於產權登記完竣並由金融機關設定抵押權後,除有輻射鋼筋、未經處理之海砂或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功\能之重大瑕疵外,買方不得通知金融機關終止撥付前條貸款予賣方。」



如此規定是為了保障建商的基本權益。因銀行在辦理對保的同時,房屋其實已經先行過戶到購屋者名下,只是權狀尚在建商手中。此時若拒絕撥付貸款,那麼建商只握有買方已支付的自備款,風險自然很大。



實務上,即使買方已在撥款同意書上事先簽名,銀行在撥款入戶當天通常仍會提前知會買方(若能在撥款同意書上註記,撥款前須知會貸款人更佳)。若此時買方告知銀行有爭議暫停撥款,不論雙方合約內容為何,銀行在避免捲入紛爭的前提下,通常仍會予以配合。



當然,貸款如未順利撥付,建商手中還握有買方所開立的保證本票,接下來就要看雙方如何談判了。





十、有保固就沒風險嗎?


一般建築業的生態鍊,是建設公司發包給營造廠施工(有時營造廠也是建設公司的關係企業),營造廠再發包給專業小包,專業小包再安排工人,甚至又再分包給其他工班負責施工。而房屋施工品質的保固,同樣也是依此類推,層層負責。



當購屋者遇到保固問題需要處理時,建商(也有可能是營造廠)通常會先派人過來了解,但內部程序基本上仍是循著上述程序派人處理。等到工人來時,往往需要花上一段時間。倘若維修時又發生爭議,例如認為責任歸屬不明,則可能又重新來過一次。



此外,建商或營造廠派出處理保固維修的工程人員,往往也不是當初負責建造的監工人員,對於過去如何施工的種種一無所知。而且這些工程人員的資歷經驗往往較淺,(資深人員大都會被派去負責新的工程建案,才符合經濟效益),有時根本很難判斷問題的源由及責任歸屬。



另一方面對建商而言,保固維修是只有支出而沒有收益的工作。被指派的工程人員,心態也往往認為是在幫別人擦屁股,吃力不討好,態度自然有差。



此外,保固維修時,通常住戶都已遷入,若要維修,搬東搬西,甚至要破壞裝潢,問題更行複雜。況且修過的東西,總是比不上全新完成的好。



綜言之,保固條款能不動用到是最好的。



此外,還要留意一些地主自建自賣,或所謂的一案建商。房屋銷售完,公司也隨之關門。到時要找到人負責保固至非常困難的。

所以,買屋之前千萬要睜大眼睛,建案規模豪華不一定越有保障。簽約前儘可能對建商的背景做好調查、審慎評估才是最重要的。






十一、如何訂立合約工期?


就建商而言,工程越早完工越好,因為既可節省利息,又可降低諸如材料漲價的風險。但在和購屋者訂約時,則會將工期拉得越長越好,如此就不易發生逾期違約的問題。且若提前完工,還可以贏得讚賞呢!



實務上,不論是採「工作天」或「日曆天」計算,工期的決定仍是以建商的意見為主,因為一般購屋者並不懂得如何推算,且建商也不會同意一個沒把握的工期。但購屋者仍應盡可能訂立合理的工期,以免造成建商鬆懈。而且時間拖越長,頭款及自備款的利息損失也越多。



另一方面,為了不在「工作天」或「日曆天」如何認定上咬文嚼字,也避免發生逾期問題時各說各話,訂立工期最簡單,也最明確的方式就是「限期完工」,亦即明確的訂出完工日期是哪天,這也是最不會發生認定爭議的方式。



另外一個工期長短的參考標準,就是建築執照上的完工期限。這個由建管單位核可的工期,通常已是非常寬鬆的了,而且若不幸超過,還可以辦理一次展延半年。若建商要求比這還長的時間,那就值得好好討論一下了。



不過,參考建照工期時,還要留意起算點。建築執照是以建商向建管單位申報開工日開始起算的,若和購屋簽約的時間點有落差,還要適度增減才合宜。




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  • 1 樓住戶:安琪拉
    發表時間:2013-02-22
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    發表時間:2013-09-07
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    發表時間:2013-09-09
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