看屋13招首部曲-挑好屋的全方位觀察

如果你是首購族，是不是有點擔心自己看屋經驗不夠老道，害怕被推銷人員唬弄？如果你已經買過房子，是否正回想起之前曾經吃虧上當的慘痛經驗？無論你是哪一種，想看到重點，避免陷阱，請先看看以下的「看屋13招」你是否都已經學會了！？







市面上的房屋種類樣式多到讓人暈頭轉向，所針對不同買家的室內空間規劃以及主打的訴求也都不一樣，這時候你才發現，有時候選擇多反而是一件麻煩的事情，在琳瑯滿目的商品當中，到底該怎麼取捨、怎樣的選擇才能明智又實惠、在美麗的包裝背後，哪些是你我所不清楚而卻又必須具備的基礎認知？



在這些看似零缺點的商品促銷中，想要買到真正實惠，不讓自己後悔的居住品質，以下將告訴你買屋前、中、後的全方位觀察。















先告訴你在看屋前，要如何規劃清楚自己的住屋需求，同時想好所需要的居住條件？事前準備4步驟讓你聰明做出最實用的買屋計劃。看屋時，要注意的事項這麼多，不管是房屋結構或是格局、環境機能、社區管理，都有許\多惱人的問題需要注意，這裡列出最常見也最重要的觀屋6大招，讓你輕輕鬆鬆，挑到好屋。看屋後，要告訴你3大老手也常忽略的重要問題，產權、公設比、管理費，讓你輕鬆進階專家級的買屋專家。







●<看屋前>事前準備4步驟







最 Smart的採購者總會有最萬全的準備！同樣的道理，別以為買屋看屋，只需要人到現場聽聽售屋員口沫橫飛地講解、看看裝潢得美美的樣品屋，然後憑著感覺買就對了，捧著白花花的鈔票，在燈光美氣氛佳的情況下，一舉簽下合約。買屋不如買衣服，衣服買錯了還可以要求換貨，或者吃悶虧塞在衣櫃的角落，屋子買錯了，可就不是這麼輕鬆就可以解決的！



看屋前的事前準備，首先在於基本能力的評估。建議你先對目前的市場行情有個大致上的瞭解，知道行情價位之後，接下來檢視你手邊資金、如果你有打算貸款，最好也先瞭解貸款利率的現況，才能知道你有多少籌碼，而該如何運用。基本配備充足之後，接下來進入實際戰備狀態，以下幫你列出４大思考策略：







1》規劃人生各階段房屋需求



不同的階段會有不同的需求，不同的現實生活情境也會有不同的選屋要件。以衣著做比喻，學生跟上班族的採購重點?不相同；孕婦與一般人的打扮也不會一樣。年入35歲就必然需要成熟穩重；10幾歲的年輕人則會告訴你：「這就是我！」。



買屋也是一樣，單身貴族的要求不在於空間大小，而偏重設計以及空間運用格調；新婚家庭在意生活品質與小孩房的可擴充程度；已有小孩的父母注意孩童的成長品質，對於居住環境四周的特性會多做要求，學區、社區管理也是選擇的重點；三代同堂則需要更充足的空間，4房以上為最基本需求；而若是要與老伴養老用，那麼社區環境、休閒規劃、搭車便利、離醫療據點近等等，則又有別於其他不同階段的考量。買屋前先評估你目前所處的人生階段為何，或將要進入哪一個階段，才能針對生活需要，做出最現實層面、也最人性化的選擇。



2》考慮人口數與房間充裕性



房間數目的充裕性關係到居家成員的空間配置以及舒適度，因此，不管你是首購族還是換屋族，評估所需的房間數量可以用居住基本成員數為基底，再考量額外之擴充性，擴充的原因可能包括像是父母房、客房甚至傭人房。同時預估家中未來幾年的人口變化和空間配置，譬如：有沒有生兒育女的打算等等，以避免發生空間使用不足卻又還沒有存夠錢來換屋的窘境。



3》評估停車方便性



大都會區因為都市開發較密集，公共用地的比率偏低，停車位的問題常常讓許\多購屋者相當頭疼。選購房屋的時候，可以將停車位列為需求之一，看屋時就可以多注意四周的路邊規劃情形，觀察停車格數量和停車狀況、附近是否有公有停車場等等。



4》選擇合適的地段



地段的選擇最直接影響到的就是住宅四周未來的發展潛力，以及房子的保值甚至增值能力。交通輻輳點就是好地段的最佳實例，另外還有重劃區，由於在整體公共設施的配套規劃比較完善，未來在如果買家要脫手，這樣的環境在中古市場上的價位也會相對地比一般舊市區更好。



以台北市為例，南港與內湖因為有科學園區作支撐、環境優美加上交通也漸漸擴展，是具有發展潛力的地段之一；另外市中心的大安區、信義區，由於交通、生活機能都不在話下，更貴為首善之區，行情也持續走高。所以，如果購屋不是為了長期居住的需求，投資增值也是你的考量點的話，這項條件就必須在看屋前事先想清楚。







●<看屋時>內行人觀屋6大招











在摸清楚手掌中的籌碼，也檢視過自己的需求過後，接下來，就要從戰備等級提升到實戰狀態囉！買屋子當然不能光靠空想或單看圖片、廣告…等。 實際走訪接待中心，讓售屋人員帶你四處巡禮一番。不過雖然說是巡禮，也不能只聽銷售員天花亂墜的產品描述！



口說無憑！睜大你雪亮的雙眼，教你看清楚：結構、格局、環境、機能、品質與安全。















1》注意基礎結構是否安全



新聞上不時可以看到關於海砂屋、輻射屋等危險建築危及住戶居家安全的報導，買房子的時候不能只看室內設計的裝潢陳設，對於房子基本的建築結構和材質應該要有基本而明確的瞭解，最好在看屋的第一次就向專案銷售員詢問清楚，如果是購買預售屋，請不怕麻煩常至工地監工，了解建材與進度狀況。當然，以下的必備問題，是一定要搞清楚的啦！



買屋必問》



• 建材為何？是鋼筋還是鋼骨？



• 樑柱的質材為何？交接處是觀察的重點，絕對不能出現裂縫。



• 是否有非輻射屋或非海砂屋的證明？



• 多看幾間房子，看看牆壁是否完整無裂縫出現？



• 應有的防水工程是否完備？尤其是管線通過的地方，必須詢問清楚，特別觀看一下，尤其是中古屋，要避免管線老舊而產生漏水的問題。



• 若有地下室，排水、通風、坡度高低是否安排妥當？



• 夾層屋或是其他特殊格局的設計，是否有注意到樓層高度？是否有觸法？



• 是否具有消防和逃生設施？







2》注意房屋格局是否方正



一個方正完整的格局和適當的空間利用分配，不但在裝修、家具的陳設上較為容易、給予居住人的舒適度會比較大，而壓迫感也相對比較小。



買屋必看》



• 好的格局包括空間方塊要盡可能方正，避免稜稜角角和太多的樑柱環繞。



• 天花板的高度也是關注點之一，要避免為了美觀，而挑選到不合格的挑高的格局。



• 採光方面是否充足？通風是否良好？尤其是夏天，能夠迎接西南風的房屋會帶來較好的通風度，避免聚積濕氣。



• 風水問題，避免如：有無路沖、廁所是否正對門……等等問題。



• 注意管線以及插座的配置位置。















3》注意交通環境是否便利



由市中心點向外擴散的交通路線發展也會決定房價的高低，因此在選購房屋的時候，若有增值與否的考量的話，交通與地理位置是絕對主要的關鍵因素。以台北市為例，捷運網路交會商圈，或者有快速道路建設的交通環境，除了生活上出入方便之外，更重要的包括其在房價的維持上都具有相當的優勢。







4》注意生活機能是否完備



住家如果離商圈很近，不論是在物資的採買或者休閒育樂的擷取都能有更多元化、更省時的選擇。怎樣才能算擁有好的生活機能？其實這端看於個人需求。大體上，接近車站、銀行、醫院、便利商店、市場、公園、運動場附近地區，都是屬於生活機能較佳的地區，買家可以考量自己最需要或者最重視的項目作為選擇的參考。















5》注意鄰戶品質是否良好



住家附近鄰居的品質也是看屋時的重點，盡量避免出入分子複雜的區域；如果選擇文化氣息比較高的住宅區，相對之下生活品質也相對能獲得更多的寧靜。建議你可以分不同時段過去附近觀察一下環境，與附近的商家或管理員聊聊天，進而得知環境以及鄰居的概況。







6》注意社區管理是否安全



對於居家環境安全性特別講求的購屋者，講求安全控管，社區管理型的住宅可能是你的必備條件之一。因此，社區中是否具備以下條件，管理品質的層級是高是低，就會是你的看屋重點：



買屋必看》



• 住戶是否有共同保全和輪班的社區管理員，維持住家門戶24小時監控狀態。



• 由管委會的開會和活動狀態來觀察社區管理品質。



• 住戶委員的合作和督導是否具有向心力和執行力？



• 若是預售屋是否有社區門禁安全關卡之設計？環境攝影機的重要定點擺\設是否無死角？















●<看屋後>老手也常忽略的3大問題



看人不能只看外表，選房子也是相同道理！市面上售屋的個案當然都是經過精心包裝，要如何買得實際、買得划算？又要如何將選屋時的不安全感降到最低？可不要忽略了管理費、產權、建商三大要素：







1》考量公設比與社區管理費



公共設施的比例關係到未來管理費的多寡，現在推出的房案當中，公共設施的提供已經成為大部分銷售的主要訴求，最常見的公共設施包括：大廳、景觀花園、游泳池、健身房、運動場，甚至還有Spa、三溫暖、博物館、美術館等等，設備越多越豪華，當然額外所要負擔的整理和維修費用也會比較多，購屋者可以根據自身的需要和評估使用頻率做適當的挑選。







2》注意產權是否有問題



購屋時的產權檢查可以避免日後糾紛，以預售屋來說，產權的檢查可以



由查看建造執照下手。應注意地方包括4W準則：



• who：「預售契約」的簽約人，應該要與「建照執照」的起造人相符合。



• where：「預售契約」上所寫的建築地點，是否與房案所在地一致。



• when：建商之領照日期，與「建照執照」核發日期的距離是否合理？這樣的推理可以確定該建物有沒有施工延誤或其他糾紛情事。



• what：使用執照如果已核發，「使用執照」的用途內容與「建照執照」上是否吻合。







3》注意建商背景是否優良



一般人看房子的時候，都只有觀察到「眼睛所及」的部分，像是外觀環境、格局空間、附加設施等等，對於產品背後的資訊往往沒什麼概念。你現在看的房子或者你正在住的房子是哪家建設公司所投資興建的？相信許\多民眾是一知半解，然而建設公司所打出的訴求是否能兌現、房案是否有保障？其實從建商過去推出過的案子就可以觀察推論！建議買家在選購的時候，先對這個房案的建設公司做一番小小的調查，最方便的方法包括，直接在網路上面搜尋以下問題的答案。



• 了解這家營建公司過去的歷史。



• 是否有過客訴爭議？



• 銷售專員的保證是否屬實？