購買成屋之建議

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購買成屋之建議

房東：任公子

發表時間：2011-12-02

[檢舉]

購買成屋之建議

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售價是否公平合理

中古成屋由於是零星交易，其價格的行情較不容易決定，因此，買賣雙方應先參考附近成

屋之成交案例，以衡量價格是公平合理。

目前成屋透過仲介代銷的方式，非常盛行，少數不肖業者在受理房屋出售時，常提高售價

，哄抬市場行情，甚或欺騙購屋者，因此，謹慎選擇信用可靠之仲介公司購買房屋是頗為

重要的。而為使消費者能清楚分辨提供仲介服務之行為主體，前經行政院公平交易交易委

員會八十四年九月六日第二０四次委員會議決議：加盟店之仲介公司應於廣告、市招及名

片上加註「加盟店」字樣，作為消費者選擇仲介公司時的參考。

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產權是否清楚

在付出訂金前，應先到地政機關申請土地、建物（房屋）登記簿謄本，查閱\所有權人、面

積（坪數）、有無設定抵押、或被查封等情事，並到工務機關查閱\都市計畫圖，看看是否

座落在公園、道路或其他公共設施用地內。

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面積之正確性

一般房屋產權登記時，除主建築物面積外，尚有附屬建物及共用部分如：陽台、平台、公

共設施或屋頂突出物等。賣方或仲介業代銷時，常虛灌坪數，使每坪單價顯得很便宜，買

方在給付定金之前，應詳看所有權狀，計算其確實面積，以免簽約後發生糾紛。

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房屋是否有缺失

看房子時要冷靜，並注意看牆壁有無漏水的痕跡？附近環境如何？有無公害？決定購買時

，最好有一段緩衝時間，多看幾次並做多方面比較，免得貿然付出訂金後才發現房子缺失

，或不合自己的需要，而受損失。

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簽約

訂約時要與所有權人簽訂，如由代理人代簽，要注意是否有授權書，對於房屋的坪數、價

格，以及內部現狀設備等都要書寫清楚。

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稅費問題

訂定契約時，對於契稅、土地增值稅、房屋稅、地價稅、水電瓦斯費及代書費等，應明確

註明由買方或賣方繳納，以免日後造成紛爭。

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付款方式

付款方式亦應在契約中訂明。一般都分成四段付款：

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簽約時付一部分價款。

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出賣人備齊辦理移轉登記所需之文件，並就有關書表證件交給雙方所指定之地政士 (

土地登記專業代理人 ) 或律師時，再交付一部分價款。

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繳清一切稅費及增值稅後付一部分價款。

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辦妥移轉登記，買受人領得所有權狀，並點交清楚後，再交尾款。

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定型化契約

委託仲介公司代售時，由於一般仲介公司所預擬之委託銷售契約書，尚有部分條文不甚公平，可要求仲介公司參考內政部頒布的「不動產委託銷售契約書範本」（內政部九十二年六月修訂）；另買賣契約書內容是買賣雙方主張權利義務的根據，經雙方同意簽立後即生法律效力，所以簽訂契約書時，一定要詳細閱\讀，並瞭解契約內容，以資慎重。

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買屋安全必讀

房子是家庭最重大的支出，您不僅要買得精明，還要買得安全。找到一個可以放心倚靠的房仲

公司，才能享有最大保障。本單元提供您房屋仲介的服務內涵，供您選擇指南，讓您應該享有

以下「知」的權利。

和仲介業打交道

仲介公司的形象與信譽：強調品牌的仲介公司對經營理念及經紀人的管理會較有制度，除了在

服務品質較有保障之外，具規模的仲介公司也才能提供量多質優的房屋供買方選擇。

具有專任地政士的公司：房仲公司本身具有專任地政士時，整個交易過程就都由房仲公司全攬

負責，可避免發生糾紛時房仲公司與合作的地政士事務所互踢皮球現象。

選擇佣金是依成交價格固定比率來收取的公司：其過程公開、透明，買賣雙方可清楚了解價格

的交涉過程。

不要輕信動人的廣告詞：每家房仲公司都會強調自己的成交速度最快、服務最好，多探聽客戶

的口碑評價、參考客戶指名度，才不會被業者片面之詞所惑。

勤加比較好處多：好的業者從業人員除了態度親切和善、誠實可靠外，更應具備積極、主動、

負責的個性，他不只服務您一次的交易，更是您一輩子的朋友。

合法經紀業須具備五大文件及證照：

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直轄市、縣市政府核發之許\可文件

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經濟部核發之公司登記及營利事業登記證明文件

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中華民國不動產經紀業保證金繳存證明

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公會會員證書

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不動產經紀人證書

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簽約時應注意事項

消費者在決定好欲購買房屋時，除在簽約前應預審買賣契約書內容外，在簽約時更應注意買賣

契約內容外，對於產權移轉、付款方式及違約責任等事項也不能忽視，才能確保您購屋的安全

，以下即針對中古屋部分提出 6 項簽約時應注意事項以供參考。

項目

審核內容

1. 審核產權

◎ 買賣建物的門牌與看屋標的應相同
◎ 包括權狀、謄本、地籍圖及契約書內容
◎ 調閱\簽約 12 小時前的土地建物謄本，以確保產權完整及了解是否有其
	他特約事項
◎ 簽約人應為所有權人，若非所有權人應檢具授權書

2. 稅費分算基準

◎ 地價稅及房屋稅一般均以過戶日或交屋日為分算基準日。
◎ 基準日之前，稅款應由賣方按月份比例分算應繳交金額；基準日之後
	，稅款應由新買方按月份比例分算應繳交金額。

3. 貸款額度

應在契約中載明，一般為自備款三成、貸款七成

4. 付款流程及方式

＜委由仲介公司辦理＞

分為簽約、用印、完稅前三個階段，應各繳成交總價款之一成金額；剩餘

之七成尾款應於交屋時繳清。

＜若雙方為自行買賣時＞

在簽約、用印、完稅前三個階段，應各繳成交總價款之五成金額；剩餘之

五成尾款應於交屋時繳清。

5. 交屋日期

應約定清楚雙方能依據時間辦理尾款結清及房屋點交手續，以及其他相關

的管理費、水費及瓦斯等費用之分算。

6. 車位權屬

首先必須了解所購車位的屬性，區分如下：
◎ 法定停車位：若建商將停車位列入公設，則僅能出售給該區分所有建物
	之區分所有權人；若要出售給非該區分所有建物之所有權人時，必須
	具有獨立權狀方可。
◎ 增設停車位：可以外賣給他住戶，不限出售給該區分所有建物之區分所
	有權人。
◎ 獎勵停車位：不限出售給該區分所有建物之區分所有權人。
◎ 另可依管理委員會之停車辦法辦理，需事先進行了解。

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用印 ( 備證 ) 時應注意事項

買賣雙方將報稅、過戶等所須知證明文件交付承辦地政士，並由承辦地政士於增值稅申報書、

契稅申報書、所有權移轉契約書 ( 公契 ) 、登記申請書上蓋\好買賣雙方印鑑章之手續，而此時

買方及需給付第二期款。有關備證流程及注意事項如下：

◎ 備證流程

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備齊證件：※ 印鑑章 ※ 印鑑證明二份 ( 六個月內 ) ※ 戶口名簿影本二份或戶籍謄本二份

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由承辦地政士於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書（公契）、登記申請書上

蓋\好買賣雙方印鑑章。

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若買方需辦理銀行貸款亦應於此時決定貸款銀行及資料用印。

銀行申貸作業程序：收件 ─ 審查 ─ 估價 ─ 對保 ─ 用印 ─ 核貸撥款【約需 2~3 週】

◎ 注意事項

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請承辦地政士仔細比對印鑑章與所附之印鑑章是否相符

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應備之證件是否齊備

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交給承辦地政士之證件，應影印乙份交地政士簽收以免爭議。

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完稅時應注意事項

稅單核發後，即由承辦地政士通知買賣雙方，完成稅款繳交，買方並於此時給付第三期款之程

序。有關完稅流程及注意事項如下：

◎ 完稅流程

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稅捐單位核發稅單

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承辦地政士通知買賣雙方於一定時間內繳交契稅及增值稅

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買方應備齊證件及款項：

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印鑑章

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交付賣方完稅款

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簽立與尾款同面額之商業本票交付承辦地政士

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承辦代書著手進行過戶及設定他項權利

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承辦地政士約同買賣雙方完稅時間及地點

◎ 注意事項

完稅時承辦地政士為保障賣方權益，將要求買方簽立與未給付尾款相同數額之商業本票作為保

證並保留於承辦地政士處，而於交屋時於買方附尾款後交還該本票。

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交屋時應注意事項

買方支付尾款後，賣方即應與買方進行房屋點交，點交之內容應與不動產買賣契約書中所載相

同，點交方式最好是現場點交以避免事後的糾紛產生。有關交屋流程及注意事項說明如下：

◎ 交屋流程

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承辦地政士至地政機關領取過戶完成之新權狀，並聯繫雙方交屋、交尾款時間。

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買方需備妥尾款、代書款 ( 之前預繳者多退少補 ) 及相關地政規費

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現場完成點交

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取回產權變更後之權狀

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取回保證本票

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取回標的物鑰匙、遙控器及住戶規約

◎ 注意事項

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最好是買賣雙方一同現場點交，買方需再詳細檢視屋況、核對附贈設備項目及其他約定的

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物品是否有瑕疵或短少現象。

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請地政士結算地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費及管理費等費用。

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買方於交付尾款時應取回保證之商業本票並作廢。

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買方應於交屋後即將門鎖更換以避免糾紛。

◎ 買方給付尾款的二種方式：

給付方式

狀況

注意事項

1. 現金

注意點清款項並於合約書上註明

2. 銀行貸款

賣方無貸款時

$\"\"$	由承辦地政士於產權過戶後辦妥銀行貸款抵
	押權設定後，約同買賣方辦理交屋手續

$\"\"$	時定點至買方承貸銀行辦理撥款業務，並至標
	的物現場完成房屋點交手續

賣方有貸款時

$\"\"$	由承辦地政士於產權過戶後辦妥銀貸款抵押權
	設定後，約由買方銀行進行代償作業 ( 清償之
	金額視為尾款之部分 ) ，取得清償證明後辦理
	賣方原抵押權塗銷登記

$\"\"$	承辦地政士於完成抵押權塗銷登記後通知買賣
	雙方交屋時間、地點

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售後服務

若您是委託仲介公司服務，一般來說均有提供成交後的售後服務，但因每家制度不同能提供的

內容也有差異，大致上可包括下列幾項內容，提供給您做參考（實際服務內容依各家所提供為

準 ) ：

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漏水保固服務

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水費、電費、電話、瓦斯過戶 .... 等

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戶籍遷出及遷入

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房屋用途變更之申請辦理

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自用地價稅之申請辦理

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其他回饋活動

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買屋找合法地政士，讓您產權有保障

一般民眾要辦理土地、房屋的產權登記、抵押貸款或是辦理繼承等，都知道要找代書或掮客，內政部為管理代書業者，早在民國七十年就訂有「土地登記專業代理人管理辦法」，現為提昇土地登記專業代理人之水準，健全專業證照制度，於民國九十年十月二十四日經總統公布「地政士法」，該法並於九十一年四月二十四日施行，所以現在代理他人向地政事務所辦理登記案件，不但要經過考試及格，並且要向地政處申請開業執照，以及加入公會，才可以執業，也不再稱為「代書」、「掮客」、「土地登記專業代理人」，應該稱為「地政士」才對。

另外，買賣房子或抵押貸款時如果沒有印鑑證明，可以找具有簽證人資格的地政士辦理簽證就可以了，具有簽證人資格的地政士都是有相當豐富經驗，而且信用良好，由地政士辦理簽證更有保障。

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1 樓住戶：趙雲英發表時間：2013-09-09	[檢舉]

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2 樓住戶：文文發表時間：2013-10-03	[檢舉]

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