買方對不動產市場基本認識

買方對不動產市場基本認識

觀念一﹒消費者在購買時都喜歡買新的產品，因為似乎新產品比較好，房地產市場的任何一間房屋都金額龐大，動輒高達數百萬或上千萬，這就不是能像買行動電話般的可以忍受迅速跌價了！

觀念二﹒羊毛一定出在羊身上（目前國內所有的建設公司大部份均先建後售）

1必須先花下大筆資金購買土地（找地時間＋資金＋利息）

2請建築師規劃檢討興建方式與作業申請（時間＋資金＋利息）

3興建工程時期（投入資金＋工程管銷＋利息）

4完工後開始銷售（各型廣告＋資金＋銷售團隊管銷＋利息）

5建設公司估算售價是從買地到蓋\好之後未來3-5年的通貨膨脹比率

6匯率與幣值的可能變化

7建設公司要賺的利潤

8建設公司向銀行融資貸款的所有利息支出

上述各項都是建設公司必然要加在蓋\房子建築成本上的費用，所以建設公司新建預售或新成屋的銷售價格當然很高。

觀念三﹒建設公司進一步運用了行銷包裝而成功\的引導了購屋買主的消費心理，例如：1較新的建材設備2假象的購買現場熱潮3樣品屋及實品屋裝潢夢境感4銷售接待中心的豪華佈置5禮賓人員的接待包裝6跟真的一樣的暫時年輕英勇保全7馬上交屋、10%自備款、90%銀行貸款等等；但是這些都與將來的房屋價格沒有實際關係。

觀念四﹒其實真正影響房屋價格的主要因素是：1地段2環境3學區4供需原理，所以只要比較內行的人，無論是自住或投資，絕大部分選擇購買3-10年左右的中古屋，內行的原因，在於他們聰明的躲過了上述的假象，理解「房屋價位」超出「房屋價值」過多的不實際部份，省下了大筆金錢。

觀念五﹒新成屋「房屋價位」超出「房屋價值」過多的不實際部份

1新成屋的房屋價位在2-3年之後一定跌價的因素有：a新屋買主因經濟因素必須認賠殺出賣掉b當初新成屋因建設公司過度包裝，創造了超高成交行情，脫離了市場法則，勢必跌價。

2較新的中古屋的建材設備不見得比全新成屋差，但價位卻有差。

3稍舊的中古屋建材設備，如果更新成新設備，也只是單項局部更新，花費節省經濟；畢竟一間房子裡能更換加裝的設備有限，其餘不過是裝潢工作而已。

4建設公司推出的新成屋，常有所謂整棟住宅大樓的中央空調設備，聽起來看起來都新穎不錯，但往往消費者都是在真正住進去以後，赫然發現一個月的電費居然好幾萬，高得嚇死人，原來中央空調一啟動，主機就全面運轉，不像窗型或分離式冷氣可以單獨控制區域面積，節省電費，也較環保。

5現在很多建商推出的新成屋高管理費，消費者如果仔細算算坪數與銀行利息的關係，就不難發現每個月繳的管理費已經等於一間套房的貸款了。

6建設公司推出的新成屋社區，有許\多不必要的公共設施設備，其中不乏荒廢閒置形成死角、破壞社區價值價格種種情形。