新莊副都心房價崩盤-泡沫拼圖

2011年農曆年一過，行政院推出開徵奢侈稅這個措施來打房（委婉的說法是抑制房價炒作），正如外界預期，房市呈現了哀鴻遍野的普遍現象，只不過，有些地 區的房市頂多只是進入冬眠休耕期，了不起幾個月不作生意而已，然而卻有一些區域很有可能會成為重災區，其實房價崩跌和天災有些類似之處，一場天災肆虐過 後，有些地方可能毫髮未傷，有些地區房價的下探恐怕有如摧枯\拉朽，幾年之內難以恢復生機。



        新北市的新莊區恐怕就是這麼一個區域，當然本刊撰寫這篇報導的目的並非蓄意唱衰新莊房市，而是想要與讀者分享一些房市生態轉為買方市場之後的基本分析的面 向，在房市泡沫還沒破滅之前，選購房屋只能用氣魄與夢想去追逐高漲的房價，然而一旦轉為「買方市場」之後，選購房屋的方法與投資的角度就必須為之改變，換 言之，「理性分析」取代「追高殺低」，「實際需求」淩架了「追逐夢想」。房價會不會進一步崩跌？會跌到哪裡？其實並沒有方法可以去估算，但是就一個購屋者 的立場來說，時間已經站在買方這一邊了，買方市場的特色就是「慢慢看、慢慢算、不要急」。



         看什麼？算什麼？賣方著急什麼？



        新莊區的房市大致分為老新莊、下新莊與上新莊（包括新莊副都心與頭前重畫區一帶）；近兩三年以受副都心開發計畫與捷運題材激勵的上新莊地區的房價漲幅最 多，同時也吸引了眾多的建商仲介與投資客進駐上新莊地區，反而生活機能相對健全的老新莊市中心和下新莊區，其房價的漲幅遠遠落後上新莊地區。



        上新莊地區的預售屋房價從2005年至2011年，一共漲了四倍，從一坪單價15萬漲到60萬，甚至在奢侈稅開徵前夕還有建商在副都心重劃區內推出一坪七 十萬的天價呢！然而這個上新莊地區的房價真正的起漲是從2009年年中開始，某上市建商在頭前重劃區開了炒作第一槍，將新莊房價從每坪單價一、二十萬直接 跳空拉抬到三十萬元的大關，緊接著大小建商便搶著在上新莊的兩大重劃區內密集推案，用每三個月上漲五萬的速度，一路將副都心的預售屋單價推到平均六十萬這 個讓人咋舌的價格。新莊當然就榮登近兩年房價泡沫形成的末升段中的「低價大飆股」，過去兩年上漲近三倍。



        註1：新莊頭前重劃區和副都心是從2009年才開始推出預售建案，2008年(含)以前是採用副都心周邊的中原路幸福路與中港路一帶的新預售屋建案的成交價，某上市建商位於中原路中山路口的大型建案的開價甚至高達每坪七十萬元。。



        註2：2011年的房價資料以1到2月所探訪之建案報價為主。



        上新莊被思源路一分為二，思源路以西、二省道以南、中原路以北這一塊稱之為新莊副都心重劃區，思源路以東、二省道以南、福前街以西、幸福東路以北這一大片 建地稱之為頭前重劃區；新莊副都心重劃區內至今仍是蔓草荒地一片，除了三間學校矗立其中，和一座設施普通的公園外，沒有什麼建物，而頭前重劃區從2009 年年中重劃完畢後，區內有數十棟施工中的住宅大樓，但至今仍未有住戶進住，化成路周遭地區仍是工業區，重劃區旁也有一個頂坎工業區，區域條件相當不佳，整 個重劃區內的生活機能可以用「零」來形容之。就算以台北地區發展最快速的內湖重劃區，其重劃完畢到生活機能完善也一共花了七年的時間(民國81年到88 年)，就算上新莊兩個重劃區的發展速度可以和內湖相比擬，至少還得需要五到六年的時間才能達到生活機能完善的境界。。



        頭前重劃區與副都心從2011年下半年起到2013年上半年止，據實地目測至少五十棟住宅大量將要完工，保守估計起碼有五千多戶住宅將要釋出（註三），就供給量而言一點都不遜於飽受過度供給的林口與三峽的房市。



         註三：以實地目測建案量體數並以頭前加副都心總面積150公頃、建蔽率50%以下來推估總建坪，並以每戶35坪來推估戶數。





       尤其是去年（2010年），投機客接下建商的棒子進場繼續拉抬，新莊區儼然成為北部房地產投資客心目中的最愛，據本刊實地調查的結果，單單一條副都心南緣 的中原路上就有二十一家房屋仲介公司開張註點，然而更離譜的是，這條中原路上的便利商店總共才兩家，大小餐\廳小吃店也不過15家，形成了房仲家數是便利商 店十倍之多的奇景，可見這個區域是大小房屋投機客爭相追逐的熱門區域，當然，換句股票術語，這一帶的房市呈現高周轉率、籌碼極端不安定的狀況。



       



        一年多前這條中原路上的房仲不過才五間，一年來一窩蜂的的房仲展店熱只證明了一件事情，這個區域的投資客多半是最近一年才進場的，當整體房市進入第七個多 頭年後（2003年到2009年）才倉促進場投機的投資客，相信比起幾年前房市剛起漲時就在信義、大直、內湖、新板整暇以待的投資客，只能算是一群財力不 足或後知後覺的B咖投資者。



        從新莊區的人口與戶數的統計數字可以看到，新莊區的人口近年來已經呈現成長趨緩的現象，從2004年底到2010年年底，六年來新莊的人口僅增加 3.9％，平均每年只增加0.6％的人口，不過，六年來新莊的戶數卻增加了一萬五千戶，這或許\是新莊近兩年來漲幅相對比新北市其他地區來得大的唯一基本面 支撐。但是單單上新莊的兩個重劃區內就產生了五千戶的供給，更別說上新莊的其他地區與下新莊、輔大丹鳳等供給大量區域呢。





        前一波房市多頭的末端（民國80-81年），我也曾經在淡海新市鎮、北投小坪頂、中和南勢角、基隆大武崙、汐止與安坑山坡別墅等地區嗅得類似的多頭尾端的 投機狂潮，當然，有些地區的房價就算套在波段的頂點，若能耐心等待終究會解套甚至還賺會一筆，但有些地區的房價若不小心套在波段最高點的話，距離解套恐怕 就遙遙無期了。





        三條捷運的「夢」



        上新莊之所以會被炒作到一坪七十萬的主因是奠基於三條捷運線通過這個區域：

         一、新莊捷運：

        若以官方網站所公告的通車時程，2012年3月會打通大橋頭站到輔大站這一段，這包括了讓頭前重劃區炒翻天的捷運頭前庄站，但是由於該捷運線一直存在樂生 療養院機廠的地質安全環評疑雲以及損毀文化資產的各方角力等問題，新莊線能否在2012年3月部份通車就見仁見智，而新莊線全線能否在2014年通車仍是 未定數。



         二、桃園國際機場捷運線(簡稱機場捷運)：

         這條捷運經過新莊會設兩個站，分別是A3（五股工業區站）和A4（新莊副都心站），預定在2014年底，台北車站到桃園機場全線通車，這條捷運是新莊三條 捷運中較有機會如期通車的一條，但也是三年半以後的事情，其中距離新莊副都心比較近的是A3站，它位於二省道與思源路的交叉口，而A4（新莊副都心站）站 反而離副都心的住宅區比較遠。



        三、環狀線捷運：

       這條就是新北市長朱立倫競選政見中的三環三線的最重要捷運，其中第一階段路線是從五股工業區到新店大坪林站，其原始計畫動工到完工時間是 2008-2015年，不過由於種種因素，開工日延宕到2010年年底才開始動工，這條，況且這條捷運是由新北市與台北市捷運局共同興建，以新北市的財政 能力，一般認為，該環狀線的興建過程將會因為財務問題而起伏載沉，換言之，這條貫穿新北市南北的環狀捷運線恐怕會拖到2018年甚至2020年以後了。



        捷運真的便捷嗎？

        我特地從中原路底某個開價一坪七十萬的建案基地往北走到機場捷運副都心站（A4站），以正常步行速度（含等待紅綠燈）測得約18分鐘的步程，若從中原路昌 平路口附近某知名建案步行到機場捷運五股工業區站（A3），則必須花上25分鐘左右的時間，而從這個中原路建案步行到新莊線的頭前庄站更是得花上28分 鐘。



        若從頭前重劃區的中心點（福前路與福德一街交叉口）步行到新莊捷運線的頭前庄站，含四個紅綠燈的等待一共花費20分鐘。



        而我從頭前重劃區最靠近北端二省道的建案（福前街與福德三街路口）步行到機場捷運的五股工業區站（A3站）也得花上10-12分鐘的步行時間（包含跨越二省道的紅燈等待時間），而多數頭前重劃區建案的集中地福德一街到A3站的步行時間則得花費18分鐘。



        不論是12分、18分、25分還是28分鐘，這都已經超越所謂捷運的正常交通便利性了。購屋者或投資人別過度信任建商的「口條」或「話術」，務必親自去現場走個幾趟。。



        若回歸純粹投資報酬率的觀點，副都心和頭前重劃區周邊的新屋租金，根據我從側面而非房仲觀點去探訪下，其租金大概是每坪550-600元，而這個租金水準 已經是兩三年來的天花板價，由於上新莊地區的房屋供給量過大，所以近年來租金呈現僵固現象，若投資副都心新建案每坪60萬的預售屋，其租金報酬率僅僅是年 率1.2％，若扣除各種稅金、管理費、資金機會成本等沉沒成本後可能不到1％！況且奢侈稅一旦實施，大量變現不易的投資客手上之大量籌碼一旦轉賣為租，其 每坪600元的天花板價格恐怕會進一步塌陷。



        不過，據我探訪，新莊其它地區像老新莊與下新莊的租金和房價反倒比副都心地區更具有支撐，這就印證了當房市的買方市場的世界來臨時，生活機能之便利與實際居住需求將會躍升為購屋與房市投資的主流思維。



        上新莊頭前重劃區的建案中仍有不少是屬於「工業住宅」，過去這些工業住宅打的是「便宜」的如意算盤，可是經過近一兩年的炒作，重劃區的工業住宅售價動輒每 坪三、四十萬，早就失去低廉的唯一優勢，而工業住宅消防安全等把關標準不如一般住宅，其房屋稅、地價稅及水電支出也不能適用一般自用住宅的稅率，當買方市 場降臨的今天，購屋者自然無須委屈去進住所謂工業住宅這種「程序違章」吧！



         個人對新莊副都心的主觀看法：上新莊地區在位置上已經遠離台北政經中心，如果該區域想要發展出「副都心」的真正核心價 值：「提供新北市周邊區域所需之都市機能，型塑成具自主性之衛星城市」，那麼，地方政府的土地標售動作就必須停止，而將區內的土地作出更有價值的規劃，如 公園、博物館、美術館…等等，而不是成為歷任縣長（市長）的財政提款機，可惜的是現任市長只知道標售區內土地給建商拿去蓋\住宅，搞到最後，新都心頂多又成 為一個「住宅密集」的「bed town」，充其量不過是個房子比較新的「中永和」罷了。新北市既然已經升格成台灣第三都，主政者對土地規劃的格局應該也得提昇吧！         



        美國股票投資大師曾說：「當海水退潮時你才知道誰在裸泳。」相同的，當房市進入空頭市場或是「買方市場」時，大家才會從過去兩年的瘋狂行為中甦醒過來，理性地去思考買房這個攸關一生的重大課題。







這是我所記錄的副都心房仲業與便利商店的位置圖





前方是頭前重劃區













副都心重劃區內就是這景像









這裡是副都心重劃區的中心點位置,從這裡走路到捷運站至少要花上20-22分







這堆荒草處就是副都心,而前方大樓處是中原路一般住宅區,單單中原路的原有住宅區的量體就相當大了

















副都心內唯一一間學校







特派員從捷運五股工業區站開始步行進行實地測量