找仲介該注意些什麼

 

●選擇仲介

整體而言，客戶透過房仲公司買賣房屋時最在意的前三名依序為「保障交易過程安全性」、「提供大量買賣方資訊」及促進「迅速成交」；另「良好的售後服務」及「價格斡旋」則分居第四及第五名。買賣房屋的交易金額龐大，交易安全當然被列為首要，房仲公司如果連交易安全都無法保障，再多的服務都是空談，因此這也是房仲公司提供服務的基本保障。能夠提供愈多資訊服務、加速成交，便愈能獲得客戶的認同。

我會建議您找直營體系服務，目前看來仍屬直營經營的房仲公司最能符合消費者期待。

如果不找直營的，至少要找合格的仲介，您可以用一個很簡單的方法去判斷這家公司是否是一家合格的房屋仲介公司，那就是要注意這家公司有沒有懸掛相關文件及證照。依不動產經紀業管理條例第十八條，房屋仲介公司應將其仲介或代銷相關證照及許\可文件連同經紀人證書揭示於營業處所明顯處；其為加盟經營者，應併標明之。且同法第二十條也規定，仲介公司應將報酬標準及收取方式揭示於營業處所明顯之處。而該法施行細則第廿一條更詳細的舉出房屋仲介公司應懸掛：

1.經紀業許\可文件。

2.公會會員證明書。

3.不動產經紀人證書。

4.仲介經紀業之報酬標準及收取方式文件。

5.有加盟者其加盟證書。

簡單說，一家合格的房屋仲介公司至少應懸掛上述五項文件與證書。

●不動產說明書

不動產說明書，可謂房屋的身分證，完整記錄房屋產權調查結果，內容包含權狀、謄本、地籍圖、屋況瑕疵等房屋資訊，幫買方明確掌握房屋內外狀況，免除售屋糾紛產生。為避免付款後，屋況瑕疵、產權問題才逐一浮現；也基於買方期望瞭解房屋狀態的心理，每間房子應附有記載房屋實際坪數、屋齡、地址、公告現值、附近公共設施及提醒買方客戶該買賣標的在產權登記、使用、移轉或貸款等房屋相關注意事項的不動產說明書，它就像是房屋的血統證明書。「不動產經紀業管理條例」中說明，「不動產仲介業務執行時，應以不動產說明書作為解說。」確保看屋時買方知悉標的物狀況，避免售屋糾紛產生。

所以您一定要會看不動產說明書，避免遇到無法移轉過戶、建物結構安全問題、現況使用有異於一般使用方式之特殊規定、現況無法使用、無法貸款等風險。

●看屋次數不嫌多

不論從哪裡得知物件訊息，第一次買房子的你，都必須先仔細蒐集資料、詳加比較，並根據自己的需求條件來選擇適合的產品，多看、多問、多聽、多比較，而且要早上看、晚上看、晴天看、雨天看，看準了再下手，切勿倉促決定以免反悔歐！

●存款(預算)夠不夠

第一次買房子很容易犯的問題是，錯估預算。例如預算只有六百萬卻想買新生南路2-3房，這種落差，在開始看房子前最好先釐清，以免花很多時間找錯誤的區域歐！（可參考業者的成交行情）

●斡旋單還是要約書

您若是透過房屋仲介業者購買房屋，當中意某間房屋欲與屋主進行議價時，仲介業者通常會要求您先付一定之金額作為斡旋差價之用，當屋主同意消費者之出價時，該價款即轉為訂金，由於斡旋金制度在實務運作上的諸多流弊，內政部特別制定了「要約書」範本，藉以取代業者自創的斡旋金制度。

然而要約書仍有約束力，並不是選擇要約書就有自由反悔的權利，有關這點建議您一定要多做功\課了解其中差異，提供您參考網址，建議詳加閱\讀。

●房貸問題

最後就是房貸問題囉，其實買方買房子很常見的問題就是貸款貸不下來，有時是業者(仲介或建商)過度承諾，例如買方自己要求要貸款九成或全額貸，結果卻貸不下來，影響交屋，這時最容易有糾紛或官司，請注意！買房子還是以負擔得起為優先，否則即使貸款九成以上，過了寬限期每月利息負擔也是很重，何苦。若非要業者承諾貸款成數，請記得在買賣合約上註明:若貸款未達＿成，則買賣契約無效。

購屋最好準備至少三成的自備款為佳。

現在看房子時機 還算不錯