房地產常見名詞解釋

房地產常見名詞解釋



容積率

係指每層樓地板面積之和與基地面積之比。由於容積率限制了可供建築的面積，在過去常見建商為創造超額利潤兒超挖地下室的作法，亦即以不計入容積率的地下室面積來尋求更高的利潤，但也往往因此而造成地基不穩及鄰居糾紛等情事，惟目前地下室面積已計入容積管制

　

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建蔽率

為建築面積占基地面積之比例，這是為了維護都市景觀不受建築物過度擁擠所擬訂建築物興建比例，此外，另有開放空間之規定，亦即再建築物興建時，四周必須各留下淨寬度四公尺以上，並且必須開放供公眾通行或休憩之用，亦即藉犧牲基地面積之建蔽率，來換取較高的容積、空間之規劃、空間設計使用範圍。

而建蔽率與容積之比例越高，表示土地之使用價值越大，相對而言，公告地價及公告現值也越高。

　

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公告地價

公告地價是課徵地價稅的基本依據，其方式是每一地價等級之平均地價，經由縣市政府公佈以作為所有權人申報地價之依據，而地價申報與地段之調幅則往往甚為驚人，因此地價稅之負擔也較大。

　

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公告現值

依平均地權條例第四十六條之規定，直轄市或縣市政府對於轄區內之土地，應經常調查其動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年七月一日公告，作為土地移轉及設定典權時之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。而一般之所以重視公告現值，乃因其為課徵土地增值稅之基準，而歷年來公告現值之調幅均大幅上揚，土地增值稅逐亦漸成為購屋 置產時之重要考慮因素。

　

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素地空地宗地

所謂素地泛指沒有任何人為建築物的土地而言，此點與空地有所不同，因空地是指已有道路、排水、電力設施，可利用而仍未依法作建築使用，或已作建築使用，其建物價值不及基地申地價的10%，因此素地在使用上須注意到水電，道路的有無，空地則要注意空地稅之課徵。至於地政機關常用的「宗地」一詞，則是一般所稱「一筆土地」的法定用語。

　

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工程零付款

在景氣低迷階段，工程零付款是建方常用的促銷手法，由於工程施工期間通常均須一段時日，因此不少人往往抱著慢慢籌措自備款，或是藉工程期間的增值再行轉手獲利的心態來訂購，不過工程零付款之前，訂金、簽約金、開工款的比例通常也很大，一般均為總價款之12%~15%之間；而工程零付款期限的認定究竟是以結構體完成、領取使用執照、完工交屋或是其他標準來界定，都將直接影響到購屋之權益。

　

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二加一房加三加一房

這也是景氣低迷時建商的促銷手法之一，亦即在相同的坪數內增加房間數量來吸引購屋者的青睞，因為在多一個房間的誘因下，許\多人常會誤認為划算而作下購屋決定，但是由於平面分割零碎的結果，造成每間格局過小，反而不具實用性。

　

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總現

在售屋廣告中，常有「總現ΟΟ」萬之語出現，乍看之下，「總現」似乎是指總價而言，其實不然，總現指的是現金自備款總額，與現金總價根本就是不相干的兩件事，許\多人常因「總現」而心動，等實際詢間或簽約時才知真象，雖不致日後再生糾紛，但卻是令購屋者夢想破滅的欺瞞行為

　

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使用坪數

這也是常見的促銷用語，不過「使用坪數」與「產權坪數」之間的差距有時相當的大，因為通常所稱之使用坪數係包括頂樓、一樓或天井之增建，甚至亦有涵蓋\防火巷的佔用在內。而在虛灌坪數之後概以使用坪數稱之，如此，在當前以坪數為計價單位的交易習慣中，價差便十分可觀。

　

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類似道路

係指基地內具有二幢以上連帶使用性之建築物各幢建築物，各幢建築物間及建築線間之通路，其寬度不限制；至於私設通路則是指基地內建築物之主要出入口或共同出入口至建築線間之通路，許\多大型社區或郊區住宅常標榜的自設道路即屬此類。

　

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地目

地目乃土地使用類別，或土地使用分類；而現行地目之區分計有田、旱、池、鹽、礦、林、牧、建、雜、原、祠、墓、鐵、道、線、水、溜、公、溝、堤等二十一種，一般建築用地之地目為「建」。

　

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預告登記

係指預為保全對於他人土地權利得、喪、變更登記之請求權，經登記名義人同意所為之限制登記。其目的在防止登記名義人對其土地權利為妨害保全請求權所為之處分，以保全請求權人之權益。

　

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保存登記

即新建或舊有之合法建物，尚未辦理所權登記，由所有人第一次向地政機關申辦之所有權登記，一般人有時稱為建物所有權第一次登記。

　

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他項權利登記

他項權利，為土地、建物所有權以外之財產權。包括地上權，永佃權、地役權、抵押權、典權以及土地法第一百三十三條規定之耕作權。至於他項權利証明書，則為權利人享有他項權利之憑証。

　

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地上權

乃在他人土地上有建築物、其他工作物或竹木為目的，而使用其土地之權利；其作用在使無土地之地上權人得利用土地所有權人之土地，建築房屋、工作物或培植竹木，以調濟「權」與「用」之關係，使土地能發揮最大功\用。

　

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優先購買權

依土地法或其他法律規定，於所有權人將其土地或建物之所有權出售與他人時，特定之人有按同一條件（價格）優先購買之權利。

　

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法定抵押權

依法律規定當然發生之抵押權，此抵押權無須經當事人之意思表示，且不經登記即可成立，有別於一般物權非經登記不生效力之規定。目前我國依法律規定而發生之抵押權計有二種，即承攬人之法定抵押權及國民住宅貸款之第一順位法定抵押權。

　

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不定期租賃

租賃係指當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金的契約，租賃契約未定有期限者稱為不定期租賃。而在不定期租賃之情況下，出租人常有難收回出租物的困擾。

　

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買賣不破租賃

此乃指在租賃關係存續中，承租人對於租賃物所有權或其他物權的人，也可主張其租賃權，而有對抗力。

　

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抵費地

即土地重劃時，所有權人用以扣抵其原應負擔工程費用之部分土地，謂之抵費地。

　

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實質違建

未遵照建築法規如建蔽率、容積率等之有關規定申請建造執照，擅自建築者。

　

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程序違建

未按照程序申請建造執照擅自興工建築者，是屬於法定手續的不完備，如同實質違建一般，既無法取得使用執照，也無法辦理建物所有權第一次登記，當然也沒法取得所有權狀。

　

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土地使用分區

其意義就是將都市境內的土地適當的劃分區域，規定各個區域的使用。換言之，土地使用分區管制，也就是以合理的規定都市分區，指導其分區使用，以限制私有的土地及地上建築物的不合理發展，使都市成為良好住居所在，及為一個更有效率的工作所在之意。

　

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區分所有建物

即數人就一棟建物區分為若干部分，無論其為分層或分區，區分所有人得就各區分部份，申請單獨編訂建號辦理登記，取得各該區分

　

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非都市土地

依都市計畫法施行細則之規定，非都市土地即為都市土地以外之土地。

非土地土地計有八種分區，即（1）特種農業區、（2）一般農業區、（3）工業區、（4）鄉村區、（5）森林區、（6）山坡地保護區、（7）風景區、（8）其他使用區或專業區。

　

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即成巷路

台北市稱「現有巷道」高雄市稱「現有巷路」，其認定標準：

（一）不包括防火巷、類似道路、私設通路（巷道）。

（二）供公眾使用。

（三）寬度：至計畫道路寬度，內政部規定至少二公尺，台北市及高雄市均為三點五公尺。

（四）巷旁房屋編有門牌。高市規定應有二戶以上。

（五）不妨害都市計畫之公共保留地者。但台北市無此規定。

　

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寬限期

部分行庫為減輕購屋貸客戶初期還款之負擔，特定有三至五年甚至更長之寬限期，在此寬限其中只須付息，俟期滿後再依本金攤還方式還款。

　

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完工日期

一般所謂「完工」均指取得使用執照而言，按取得使用執照後，憑之用以申請接水電後才算是真正完工。在完工日期上較有爭議者是屬於工作天之認定。

　

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履約保證

此係建築經理公司服務項目之一，即「履約保證」之契約中建築經理公司須負連帶履約責任；若賣方不能依約交屋或辦理貸款，建築經理公司必須負責完成契約內的一切責任。

　

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兩價分離

公告地價係在規範申報地價，主要在於照價徵稅與照價收買，而公告地價則每三年調整一次並與公告現值相等，此即所謂「兩價一致」，而近年來土地價格大幅暴漲，政府顧慮地價稅負擔與公告現值偏離市價之異常現象，遂自八十年七月一日起實施「兩價分離」，以免扭曲其應有之功\能。