談不動產仲介業

不動產仲介業

一、不動產仲介簡介

(一)起源：

房屋「仲介」這個名詞，使用上取法於日本，中國人自古就很懂仲介人之藝術。

當介紹賣方或買方達成交易後，獲取雙方所送的紅包，「意思、意思」之情形，但無形中也成為民間約定俗成的習慣。

註：不動產經紀業：

包括仲介業及代銷業，仲介業務辦理不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。代銷業務則是受起造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售不動產之業務。

（民國八十八年-二月三日-不動產經紀業管理條例通過）

(二)稱謂：

中人：

「中人」是早期房地產仲介人的稱呼，意為介紹人，也具有中間人、見證人的意思。

牽猴仔：

「牽猴仔」則是較為輕蔑及難聽的稱呼，源自於中人總能在買賣成交後，得到一筆可觀的報酬，眼紅之人便帶著酸溜溜的心情說：「遊手好閒，不過牽給人認識，只是「買空、賣空」，不費吹灰之力就賺錢，「介紹一下」，何必這麼多錢，悻悻者就把「牽給人認識」的人，叫做「牽猴仔」。

跑單：

「跑單」則是另一種的稱呼，起源於於六十年代，是指沒有設立公司商號的房地產介紹人，「一個或兩個人在四處收集買賣情報，四處為人介紹」為仲介之個體戶。

註：「人必規業」「業必歸會」

不動產經紀人員→證照制度；不動產經紀業→營業保證金制度

(1)經紀人及經紀營業員：

指經紀人或經紀營業員。「經紀人」之職務為執行仲介或代銷業務；「經紀營業員」之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。

(2)不動產經紀人：

須經國家考試及格，應具備一年以上之經紀營業員經驗，並請領有不動產經紀人證書者，得充不動產經紀人，該證書有效期間為四年，期滿時，經紀人應檢附其於四年內在中央主管機關認可之機構、團體完成專業訓練三十個小時以上之證明文件，辦理換證。

(3)經紀營業員：

須經中央主管機關認可之機構、團體完成經紀營業員訓練三十個小時以上，並登錄及領有經紀業營業員證明者，期滿時，經紀營業員應檢附其於四年內，在中央主管機關認可之機構、團體完成專業訓練二十個小時以上之證明文件，辦理換證。

(4)營業保證金：

經紀業應申請許\可，並辦妥公司或商業登記，並加入當地直轄市或縣(市)同業公會及繳存新台幣二十五萬元營業保證金。

（三）服務報酬：

「照子午走」：

既然介紹雙方買賣房屋，一旦成交後，給個紅包表示「意思意思」紅包，一則為感謝，也讓介紹人的辛苦有所回饋。台灣有句俗語「照子午走」，意為依照善良習俗形成的規矩來行事。

「買三賣二」：

當雙方透過仲介都有意思進行買賣，當然會問「佣金」多少？成交後的佣金比例，以前認為買房子是喜是應該讓人沾沾喜氣，所以給多一點，買方百分之三，賣方百分之二就成習慣。但佣金制度真正形成合理之佣金之比例規定，則是在法制化後，由內政部所規定之「服務報酬收取標準及方式」

「差價」

係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。不肖業者藉由欺瞞「低買高賣」、「三角牽」賺差價或「買斷」來賺取不當利益等方式，故以往消費者也普遍用「買清」與「賣清」來因應，但因資訊不透明的情形下，賺取差價之情形，還是相當頻繁，直到「不動產經紀業管理條例」通過後，產業秩序才有正式服務標準規範。

註：

(1)中央主管機關所定之服務報酬標準：

買賣之服務費不得超過成交價金之百分之六，出租之服務費不得超過成交月租金之一個半月。

(四)法制化下的不動產經紀業：

在過去大多數人的印象中，認為不動產仲介業是一種流動性高的過渡性工作，然而，隨著時代的不斷地變遷，產業分工細分化、專業的訴求，交易資訊的公開透明及對產權移轉安全的重視等，人們開始對不動產這項高價位的耐久財，在於消費性的決策中，抱持高度的警覺慎重的態度，畢竟多數人一聲中交易的機會有限，所以，專業的經紀業及經紀人員，成為人們買賣不動產時重要的媒介。

(五)商品及服務：

仲介業主要的商品及服務，透過經紀人員為與賣方客戶簽訂「委託書」，將其所委託之不動產，如：土地、房屋(物件)，透過經紀人員行銷找尋買方客戶，並接受買方委託的「要約書」或「斡旋金收據」，透過經紀人員向賣方議價及撮合、價金條件，在民法上具備「委任」與「居間」之責任。

(1)委任：

稱委任者，為當事人約定一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。

(2)居間：

稱居間者，為當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。

二、經營型態 (一)美式及日式： 美式仲介： 主要參考美國Ｃentury21及ＥＲＡ等公司經營模式，重視企業形象，希望提供專業安全保障及公開公正的交易過程，除了是買賣居間者，也辦理產權移轉。 日式仲介： 主要參考日本三井不動產，在日本其人口相當稠密，仲介業重視公司經營管理、團隊效率及「師徒制」、「商圈耕耘」及街道管理(掃街)觀念。 而我國立法所規範的營業許\可制度、不動產經紀人證照、營業保證金制度、契約書專任與一般委託契約等相關規定，主要仿效日本。 本土經營仲介： 此外，也有很多本土的單店經營型態、單打獨鬥或代書業轉型經營的仲介型態。 (二)樓面式與店頭式： 樓面式： 「樓面式」經營是指公司在二樓以上，由於樓面試辦公室租金相對較低，經營成本也低，透過教育訓練及人員彼此的競爭壓力，提高人員的戰鬥力；但較少論及企業形象或服務品質的觀念，同時也較沒有商圈經營及來店客源的建立，與客戶建立友誼的關係。 店頭式： 「店頭式」經營則是在一樓的經營方式，所採取的是「商圈精耕」的策略，鎖定固定的區域與當地的鄰里居民建立良好的關係，以尋求業務的機會，因此對於地段的行情及學區、市場、交通、地理環境等更能夠掌握，交易成功\機率大增。 (三)直營店與加盟店： 直營店： 所謂「直營店」，即由公司直接拓點設立，在營運、管銷、人員的委派和升遷及教育訓練等，全部都由總公司統籌管理，其優點在於管理與素質的整齊，經營者較易掌控。 加盟店： 在「加盟店」方面，是由加盟總部以契約約定使用其發展之服務、營運方式、商標或服務標章及提供經營Know-How給加盟店，採取品牌授權作法，收取一定的權利金(加盟金)、保證金及使用月費(廣告費)，以品牌知名度作為經營策略。 (四)高專與普專： 高專： 所謂「高專式」指高級專員，而現在的公司的從業人員時通常沒有底薪，或者僅拿少數車馬費，公司採「低底薪、高獎金」制，主要按成交金額計算酬勞，多數房仲公司將服務費一半歸公司，一半歸業務人員所有。 普專： 所謂的「普專式」指普通專員，至於與高專最大的不同採「高底薪、低獎金」的制度，每個月有基本的業績要求，採責任中心制度，因為有保障底薪，對於員工也較容易要求。 (五)開發與銷售： 開發：指賣方客戶之仲介作業 首先應了解賣方客戶之求售底價，並進行產權調查，如所有權及他項權利力、有無限制登記或禁止處分等情事，再經查明無誤後，始進行現場勘查，了解鄰里環境、建物維護程度及居住品質，而後與買方討論售價後，便全力進行銷售。 銷售：指買方客戶之仲介作業 首先應了解買方客戶之購屋條件，如購屋意願、職業、家庭背景等具體需求，及購屋資金額度與來源等，介紹物件並且帶看搓合。                     加盟與直營比較表   優     點  缺    點 直營店 ● 對於總公司的決策能貫徹。 ● 服務有一定水準 ● 物件流通較容易 ● 員工素質易掌握，形象較能    統一。 ●成本高，拓點不如加盟快。 ●業務獎金較中、低，員工淘  汰率高。 ●服務費沒有彈性。 加盟店 ●成立成本由店東負擔，容易  快速擴大規模。 ●可得到總部企業品牌與輔  導。 ●屬小型業者結合，提昇生存  能力。 ●總部決策不易貫徹。 ●對加盟店較無控制力。 ●多數加盟店的月費支出永無  止境。 ●僅作品牌授權，業務支援仍  然有限。 ●客戶爭議法律訴訟對象非總  部。   三、國內不動產仲介業沿革簡表
民國	重大事項記要
66	勵行建設公司成立，以建設公司之名成立首家房屋仲介公司
68	住商企劃研究室成立
72	「房屋仲介人」一詞首先在國內出現
73	經濟部開放房屋仲介公司成立
74	太平洋房屋正式成立，為國內房仲業之直營體系的創始者
中信房屋成立
75	信義房屋成立，前身為「大台北不動產仲介聯盟」成員之一
76	「大台北不動產仲介聯盟」更名為「住商不動產」，為加盟創始者
經濟部於商業團體分業標準中增列「房屋仲介業」
77	力霸房屋成立、永慶房屋成立
80	僑福房屋成立，為國內第一家標榜美式仲介之房屋連鎖系統
81	ERA不動產正式引進國內
83	太平洋房屋及力霸房屋宣佈開放加盟
86	CENTURY21( 21世紀不動產)引進台灣
中信房屋全面開放加盟
88	不動產經紀業管理條例於民國88年2月3日公布實施，緩衝期三年
91	不動產經紀業管理條例正式實施，不動產經紀業進入專業證照時代
永慶房屋宣佈開放永慶不動產、有巢氏房屋加盟
92	全國不動產全面開放加盟
98	北區房屋更名為台灣房屋
99	信義房屋、永慶房仲、台灣房屋、住商不動產、中信房屋、東森房屋、
太平洋房屋、21世紀不動產、有巢氏房屋、全國不動產等為主要連鎖品牌

四、連鎖房仲品牌介紹及企業口號（slogan）

(一)信義房屋：全直營，口號：信任，帶來新幸福，為國內第一家上櫃之房屋仲介公司。

(二)永慶房仲：加盟與直營並行，包括永慶房屋(直營)、永慶不動產(加盟)、有巢氏房屋(加盟)；口號：我們在此深根，與您一起成長(永慶)、在地社區專家-小巢(有巢氏)。

(三)台灣房屋：加盟與直營並行，原為本土房仲-桃、竹、苗地區區域公司「北區房屋」，2008年開放加盟，2009年更名為「台灣房屋」，口號：台灣加油•台灣起飛、聽見家的心願

(四)住商不動產：加盟，口號：「店店相繫•服務心細」、有心•最要緊

(五)中信房屋：直營轉加盟，口號：謙沖致和•開誠立信

(六)東森房屋：直營轉加盟，原為力霸房屋，2006年更名為「東森房屋」，口號：「全新出發、全新服務」、看見房屋的新價值

(七)太平洋房屋：直營轉加盟，口號：珍惜所託•一如己屋

(八)二十一世紀不動產：加盟，口號：「專業、效率、國際化」、全球最大房仲品牌

(九)全國不動產：加盟，口號：全國團隊•在地行家、全國幫你買好屋

(十)美商ERA（易而安不動產）：加盟，口號：創新、連結、機會

五、重要交易規範：契約書

不動產仲介業交易，皆須要透過契約書來規範，其不動產經紀業管理條例規定：不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：

一、不動產出租、出售委託契約書。

二、不動產承租、承購要約書。

三、定金收據。

四、不動產廣告稿。

五、不動產說明書。

六、不動產租賃、買賣契約書。

前項第一款及第二款之規定，於經營代銷業務者不適用之。

第一項第五款之不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之。

其重要交易規範如下：

(一)契約審閱\期：

仲介業在與消費者定型化契約前，應給予消費者合理的契約審閱\期，依中央主管機關規定至少要有三日或五日以上的契約審閱\期間。

(二)專任委託與一般委託：

專任委託：

「專任委託銷售契約書」係專賣契約，俗稱「綁約」一旦簽訂委託後，就要依照契約的相關條件、期間約定，交由仲介公司，不可以自行出售或再交由其他仲介業來銷售及介紹。

一般委託：

一般委託契約書則是無專賣權，又稱「開放性委託」，屋主可以自己賣或同時委託他人同步進行，一旦出售時就停止出售，沒有成交，不用給付任何服務報酬。

(三)不動產廣告稿：

仲介業所做之廣告文宣，必須遵守廣告內容真實之義務，不得有虛偽不實、引人錯誤之表示或表徵，如有不實時，應負損害賠償責任。例如：不得記載廣告內容僅供參考、不得使用非法定名詞定義「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」或非領有建造執照的「夾層面積」、二次施工等。

(四)不動產說明書：

不動產說明書是「產權之說明及記載」，是消費者在交易過程中之必要文件，其委託人及經紀人均須簽章，不動產仲介業要以不動產說明書向交易之相對人解說，成交時為交易之重要附件，為不動產契約書之重要憑證。

(五)要約書及斡旋金收據

要約書：

「要約書」，係表示買受人欲購買房屋之意思表示之文書，消費者可以不支付費用，而將其意願表達，透過不動產仲介業代為協調其價格、條件，一旦屋主同意，契約成立生效。若消費者後悔不買，屋主可要求其履約或解除契約，並請求損害賠償，其為總價款百分之三以下之損害賠償責任。

斡旋金收據：

「斡旋金」或稱「協調金」是仲介業者以往之慣例，斡旋金係因買方中意房