壁紙與壁布從低價的機器印刷製品 到高貴的手工繪製品,都有多樣款式 | 拆除專家,專業機具施工 師傅精湛技術,拆除工程輕鬆搞定 |
仲介業開發勝經 |
房東:胖哥 發表時間:2012-04-28 | [檢舉] |
壹、 如何加強專任委託: 一、 一般委託與專任委託: (一)一般委託分析:(無保障) 1. 容易被屋主私下成交。 2. 容易被同業破壞。 3. 服務費常被折佣。 4. 廣告費投資一堆,但被同業配對成交,終究一場空。
(二)專任委託分析:(易掌握) 1. 專任委託有專賣權,成交率自然較高。 2. 鎖定專業經營目標,確保同仁努力成果。 3. 可以節省同仁時間,容易冒泡。
(三)爭取A級賣方:(A級物件潛在來源) 1. 管理困難:沒有時間、搬家、閒置、合夥拆夥、地區沒落。 2. 資料調度:缺錢、失業、負債、無力清償。 3. 緊急事故:離婚、無知、精神異常、繼承、升遷調職。
二、 讓屋主委託的說帖:(賣得快、賣得好、賣得安全) 1. 由合法的不動產經紀業及訓練合格的不動產人員,專業形象、品牌良好、積極專心賣房子,來為您專職服務。 2. 報廣、DM、夾報、網路、電視廣告、OPEN HOUSE、多店聯賣。銷售不動產要支付廣告費用及花費諸多精神,交給我們,一切來統籌負擔,成交才付服務費。 3. 我們代為接聽電話及篩選客源,避免不必要的騷擾,有需求的客戶才帶看。 4. 公司長久經營以來,已成交並累積了許\多客群,而且有很好的口碑,可以加速成交的機會。 5. 由專業的經紀人員帶看,避免詐騙集團或居心不良的人看屋的風險,並且真正過濾沒有誠意的買方來亂砍價格。 6. 委託給專業的仲介公司出售,買方不侷限在一、二組之間,比自己賣容易賣到好價錢。 7. 以電腦、履約保證來嚴控交易流程,提供交易的安全保障;並有國家考試合格專任代書駐店服務,避免買賣契約諸多的陷阱。 8. 提供專業的節稅方式,協助您事先了解稅費的多寡,仔細控制預算;並隨時掌握市場最新動態,提供行情分析,建議最佳合理價位。 9. 當買賣價格有所差距時,經由經紀人居間協調、折衝,避免爭議而容易促成。 10. 專業的行銷優勢,給您買賣皆歡的雙贏交易。
三、 增加簡報說服力的工具:(開發接近手冊) 一般業務員,不知道如何取得客戶的信任?也沒有開發的敲門磚,如果製作簡易的接近手冊,增加專業度也增強說服力。裡頭圖文並茂,將輔助工具轉化成有組織的話術。 下列提供收集文件資料為製作參考:
1. 個人簡介或公司簡介。(列印網頁) 2. 個人不動產專業證照或推薦書。 3. 商圈圖或都市計劃圖,提供市場資訊並熟悉當地的大小環境、公共設施。 4. 公司對委託物件的作業流程與廣告配當。 5. 免費代估土地增值稅與賣方應付費用等稅費一覽表。 6. 廣告範例。(夾報、DM、報紙稿…) 7. 公司網頁物件的強力曝光。 8. 市場情報及重要資訊。 9. 買賣不動產代書流程圖。 10. 贈送季刊及小禮品。
四、 專任委託之障礙:(答客問) (一)不簽委託:
A、現象:許\多屋主常常想著不必簽約,把客戶帶過來,若是成交服務費照給。 B、 探索原因:1.想自己賣賣看。2.不想被合約綁住。3.敷衍你。 C、對應話術: 1. 公司有規定,若沒有專任委託,無法聯賣,我一個人的客戶有限,處理起來也比較麻煩。 2. 專任委託,大量曝光,輸入電腦資料庫、報廣、夾報,有大量的廣告,賣房子速度才快。 3. 將心比心,如果換成你是我,一定能勤勞的對於專任委託全力以赴,沒有合約最大的損失還是屋主。 4. 從安全角度來看,一間房子交給多家人員帶看,人員良莠不齊,不會珍惜房子,難保不會發生損壞屋況,忘了關門窗或電,甚至借屋約會或遺失屋內物品的情形。 5. 既然大家都可以賣,每個人的心態都不專心,“雖然我們很努力,但若是別家成交,就白費工夫。”所以大家都不會認真,甚至拿你的房子來促銷他的專任委託。
(二)砍服務費:
A、現象:屋主在委託前,常常想著服務費是否太高?捨不得給或沒有「服務有價」的概念。有時希望服務費先少一點或是別家可以做為何我們堅持4%? B、 探索原因:1.先殺服務費,想省錢。2.同行惡性競爭,導致服務費標準錯亂。 C、回應話術: 1. 不動產仲介業已法制化,而內政部規定之報酬在6%內的標準。服務有價,別家公司只想爭取委託,你想服務會打折嗎?而且我們公司完全公開透明,努力幫屋主賣到合理行情,而無差價。 2. 房子能賣得出去,賣個好價格最重要,若是無法賣掉,服務費再多也沒用。 3. 一百萬的成交服務費才四萬元而已,而且有全程的服務,因為您的房子我們很重視,也要能保障您的交易安全,讓您更安心。 4. 服務費降%,以致其他業務員配對的意願也就降低了,你說房子真的會「賣得快」、「賣得好」嗎?
(三)已經有買方在談:
A、現象:當我們好不容易募集到自售物件時,屋主經常以「已有買方在談」來拒絕。 B、 探索原因:1.買方尚未簽約,也可能代表條件、價金尚有差距。2.可能是推託之辭,而想自己試試看,也可能排斥仲介。 C、因應話術: 1. 首先,保持風度、穩重地恭喜他,增加對方好感。但也提醒他,爾後若是有機會或是關於代書、稅費等都可以由我們來服務。願意成為他的不動產顧問。 2. 也許\反問他對方付訂了沒?因為有些買方只是說說,拖了他的時間,但最後沒有結果,反而延誤了好時機。 3. 也可以告訴他,現在社會上很多詐騙及陷阱,或是買方找代書勾結,那就有風險。相對由專業仲介公司在交易上嚴密層層把關,交易較有保障。 4. 我們手上擁有非常多的客戶群,若是屆時沒有賣掉,也希望能賜與服務的機會。
(四)別家仲介公司估價較高:
A、現象:房地產是一地一價,但所謂市場行情,本來標準就不一定,但我們會發覺屋主希望能賣到最高價,以致埋怨我們估價太低。 B、 探索原因:1.想多賣一點。2.只想評估自己房子價值,並非真心出售,有賣沒賣都可以。 C、應對話術: 1. 估的價應該是廣告價格,但客戶出價時會再建議行情價格,估價高不代表賣的高,今天我接你的房子,就會認真來處理,價格開的高,因此沒反應,對你並無好處。 2. 如果只以估高價來獲得您的歡心,要能賣掉房子才是事實,不是充充案子,消費者也會打聽、比較,希望不要因此喪失了最佳時機。 3. 提供資料給他,讓我跟你分析這附近的行情及成交情形,說服他給我們賣。
(五)委託時間太長:
A、 現象:房地委託有一定的作業程序,但賣方總是希望委託期限能不能短一點,能快速處理售屋問題。 B、探索原因:1.希望能早點出售。2.怕仲介不認真處理。 C、 因應話術: 1. 其實一般來說,用三個月銷售房屋只能算是很短也很快的時間了,簽完委託後有七日的產權調查,調查完竣執行廣告,買方出現要經過帶看,過濾有效買方,產權審閱\、說明、複看、談價等,這時間已去掉大半,所以三個月只是一個普通的時間。 2. 今天跟你簽三個月,並不是三個月才成交,因為房子要賣個好價格,要等有好的買方,你才不吃虧,如果賤賣,時間一天就可以了,但也虧大了。 3. 專任委託一期三個月,但也希望在最短的時間幫您賣掉,因為成交快,我們雙方都OK,所以我們不可能拖您的時間。
五、 專任委託的好處: 1. 專任委託所以專責專賣,如果在不動產的過程中簽訂專任委託,有任何狀況可以找專人負責,隨時全天候有專人來為你服務把關,安心又安全。 2. 專任委託就是專案來處理,在銷售的過程中如有客戶一有喜歡,會馬上立即的與你做配合磋商,同時將第一手的銷售資訊傳達給你,不像一般委託,還要先確認房屋是否還在銷售中?不但延誤時間,而會讓買方對屋主的售屋誠意產生疑慮。 3. 專任委託有高品質服務,例如所有的高級品牌的商品也都擺\在專賣店或精品專櫃,並且做VIP的服務,只有低價商品到處在賣。 4. 專任委託不會一屋二賣或一屋多賣,因而不會造成無謂的消費爭議糾紛,避免一些不必要的法律問題讓人煩心,買賣不動產安全措施很重要:買賣房屋不像在菜市場買菜買蔥,要用有憑有據的器具表格,確認仳此的買賣權利及義務。 5. 簽一般委託給很多仲介公司,現代的資訊網路資訊這麼發達,買方都知道屋主委託給很多仲介在賣,反而覺得屋主很著急,趁隙進而殺價;此外,很多公司因為惡性競爭,開價不一致,導致混淆市場資訊,就算找到喜歡的買方,他也大力殺價,最後損失的還是屋主。 6. 簽一般委託給仲介公司,對於公司的立場來看,也一定不會願意投資太多資源,因為變數也大,有時只會做白工,徒勞無功\的生意不會去做,只要他們不會願意提供大量的人力、精神廣告等行銷通路,你的房屋銷售因此也大打折扣。 7. 以員工的心態來看也是一樣,沒有專任委託,沒有人願意專心認真地幫屋主賣房子 ,不是漫不經心就是把案子擱置在一旁冰凍,甚至做為促銷的對象,因此而延宕時間。 8. 沒有專任的委託,就無法有大量統一售價的廣告,所以機會也少,而開放多家仲介公司胡亂地削價競爭,買方也看的混亂,覺得房屋本身有問題有缺點,房子容易被賣爛因而滯銷乏人問津。 9. 沒有專任委託,若是把鑰匙交給很多家仲介公司,因為人員的素質不一,隨意帶人進出你的房子,你的個人隱私、生活品質、生命財產都沒有保障;如果是空屋情形,也沒有一個人有公德心,真心照顧及愛惜你的房子,房屋賣相差,自然客戶也不會喜歡。 10. 沒有專任委託的物件流通有限,只有經紀人員在單打獨鬥,缺乏團隊力量整合,缺乏友店及同仁配對,一旦通路只要受到限制,就會錯失成交機會。 |
台北松山區民生東路金店面出租 雙店面 門口可停兩台車 、人旺氣盛、客層無虞、商機無限 房仲成交網站 房仲管理系統,百萬房仲指定推薦 優質搬家 專業搬運人員貼心服務,平價收費絕不加價!家具折損保證理賠,安心可靠歡迎來電 |
1 樓住戶:開發障礙 發表時間:2012-04-29 | [檢舉] |
寫的真用心~推一個 加油 |
2 樓住戶:小余 發表時間:2012-04-30 | [檢舉] |
寫的真讚 |
3 樓住戶:陳雅筑 發表時間:2015-03-15 | [檢舉] |
與其迷信知名的仲介公司, 到不如找個值得信賴的仲介業務員!!! 針對交由仲介賣屋之過程, 提供以下經驗的分享: 1. 除非是房子座落地點不佳, 或是急著賣屋; 建議不要輕易的與仲介簽署"專任委託銷售 合約", 因為專任約是有明訂罰則與違約金額, 一不小心就可能成了某些不肖仲介要脅 違約賠償或打官司之"動輒得咎"的依據! 2. 若是自認所要賣的房屋地點OK , 或是不急著賣屋, 則建議簽署"一般委託合約"即可, 因為一般約是仲介與屋主均可出售, 不會像專任約必須全權委由仲介銷售, 而喪失的賣 屋的主動權! 貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考 第一種 : 貨比三家 房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格 多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價 全民比價網 http://www.prices.com.tw/ 買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php 賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php 如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子 比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆 優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務 缺點:要自行評估房仲人員的優劣 第二種 : 自己找優質仲介 知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/ 全台第一家提供仲介評價的網站, 網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價 所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存 優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估 缺點:要花時間和電話費來詢問 第三種 : 找有口碑的仲介人員 我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐 她待人親切,像是家人般一樣 也順利幫我找到一間很不錯的房子 讓我一家人現在住的很舒適 優點:多年口碑公司,服務態度佳 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介 第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書 我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/ 非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。 優點:二十多年的老字號公司,有口碑 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的 如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊 明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/ |