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房仲在做甚麼– 你是哪種房仲? |
房東:阿文兄 發表時間:2014-03-29 | [檢舉] |
之前智偉寫了一系列關於房屋仲介業務平日在做甚麼,大概是2012年左右的事情。最近會找些空閒時間去做一些系列的新寫作(畢竟健全一個人的邏輯思考最簡單的事情就是寫作,另外要認識更多優秀的業務的方法就是主動伸出雙手釋出善意)。智偉預計每個月至少寫一篇這個專題的文章。 我想在2014年是個新的開始,這個行業永遠都有新人進入,永遠都有人覺得這個飯碗很好捧,但是每一梯次進來,一年過後存活下來的可能不到1%。時間有限,瞭解多一點,可以減免不避要的誤會,也可以讓人知道這個行業到底是不是那麼好賺錢呢? 仲介分類有很多類型,用主要執行業務去區分的話,大概主要分為開發跟銷售: 開發仲介:主要工作是開發物件,去跟同事的客戶做配對。常常看到有業務拿個牌子或是簡報說他有客戶,請屋主給他委託,就是這類業務在做的事情,可能他有客戶或是其實他根本就沒有從事銷售,但是他為他的同事的買方開發物件。 銷售業務:主要工作是經營買方,培養信任感,這類型的業務的技巧要高於開發業務。 複合型業務:開發銷售都擅長的業務,一個案子可以由他創造跟結案,需要完善的開發技巧跟耐性,還有結案的細膩度跟節奏的高掌握度。
市場上最多的就是開發業務,其實不管是業務或是一般人,都比較沒有耐心。開發型業務適合有熱情有衝勁的人,通常新人進入直營體系,都是先做開發案件居多,這是基本功\,最後再由大量的開發案件帶出一個新人的商圈概念,最後培養出銷售的sense。這類型的業務可能佔了市場從業人員高達80%。 銷售業務比開發業務需更具備:親和力.行情掌握度.持續力。必須很老實的說,其實屋主的信任感是比較容易培養的,買方是相對困難的。有以下幾個理由: 1.房價高,即便要賣正常行情價,以新店成屋市場來講,在1000萬~2500萬,可以在一個委託期內解決(90天內),但是如果是預售屋或是總價比較高(2500萬以上),通常銷售期可能拖到7~10個月,有這麼長的時間,只要委託不中斷,每天跟屋主的信任度都可以持續推進。另外成屋總價高,客戶選擇多,當有1億預算的客戶,等於寶徠花園是他的標的,中興馥是他的標的,台北市蠻多區域是他的標的,做這種客戶的銷售業務,不要懷疑就是跟雙北大部分的仲介在角力,所以銷售業務難以培育,成果也難立竿見影。但是當開發業務相對簡單,屋主即便要賣天價,在經歷長時間銷售不利後,夜深人靜,難免會思考到底那個環節出了問題,會慢慢跟業務培養出信任感,進行討論,進行溝通,會由對立慢慢變成戰友,所以說開發案件相對簡單。即便這屋主非常討人厭,你也可以中途離場休息個幾天,調適好心情再跟他溝通。 2.銷售業務很多都是由很厲害的商耕仲介轉化而來,他們對精耕的社區有高度敏感性。對於整個銷售帶看流程,要能及時回應出客戶的問題,去推進信任感。很簡單的幾個問題,為什麼實價登錄50萬,但是你跟我說現在社區普遍成交55萬?目前上市案件有多少,哪些是比較有競爭優勢的產品?跟開發業務不一樣,你講錯一句話,客戶可能從三個月內必買,轉為再看三年,整個銷售說的話是不能出錯。有些老業務說帶看就是拿鑰匙帶客戶進去看房子,可以丟給菜鳥去做。如果這個客戶不是長久經營的買方或是過路客,僅是為了帶看而帶看,這是絕對可以。但是當這個客戶是誠意買方或是僅鎖定該區域的準買方,那做委外處理絕對是最愚蠢的決定!經營那麼久客戶,社區供給稀少,好不容易遇到彼此配對度極高的產品跟買方,絕對是自己下來掌握整個銷售流程才是最佳解。另外,對業務來說,穩定性的重要性高於高傭收(傭收100萬,成功\率90%跟傭收130萬,成功\率70%。絕對是挑成功\率高的策略進行),這未來的專題可以再討論。 3.同樣的商品,買方容易被相對低價吸引。售價:4000萬,底價:3800萬。有些業務沒經過屋主同意就開3900萬,其實設定底價都是一樣的,但是買方就會懷疑跟他報價4000萬的業務是騙子!在經營好跟客戶的信任溝通前,我是建議不要先帶看,否則很高的比例是無效帶看! 4.在簽回委託後,就是一場競賽,跟同業同時都出現客戶時,且價格幾乎差不多時,誰的客戶可以成交就是一場矛盾之戰。銷售業務的客戶就是矛,想賣房屋的屋主就是盾。開發業務能做就是防守,但是能夠成功\達陣還是看銷售業務的客戶。通常能絕對成交與否是看誰掌握買方!僅少數例子是決定於開發業務。
在直營店至少專精其中一個方向,在加盟店最好是能開發銷售並重,因為大部分時間,大家都各玩各的,即便有客戶也想跳過你,自己拼全蛋。如果你是屬於第三類型開發銷售都很強的,那就是看運勢,運到了,適時順手一揮,薪水都是50%,200%在跳的。 註:半蛋是指案件成交,自己處於銷售業務或是開發業務的身份,例如:成交總業績為50萬(屋主給40萬,買方給10萬),開發及銷售業務可以一人分25萬的業績。全蛋,指整個案件由一個業務完成,整個業績50萬由一人業務獨得,買賣方都屬同一人開發。
平常週一至週五普遍大家都是做開發物件居多,週末是主攻銷售帶看,整個仲介圈目前一天大部分的時間還是在做沒有效益的事情居多,工作12~14小時很常見的事情,要進來的朋友要有心理準備。開發為業績之母,有物件才能帶來客戶,無論是好客或是走馬看花的客戶,所以一定不能偷懶,去實地走走看看每個大樓,跟路線跟巷弄,別僅在電腦前使用Google Map。
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1 樓住戶:黃玉萍 發表時間:2015-09-24 | [檢舉] |
如果一間有瑕疵的房子,不管透過哪間仲介賣,她還是間有瑕疵 仲介不是製造商,並沒所謂的品質保證 頂多負責幫買賣雙方協商 買賣過程最重要的是交易安全 而且現在大家都會透過 [履約保證] 來保障買賣雙方的一種交易安全 所以仲介品牌已經不是買賣安全保障的要素, 仲介公司服務口碑才是重點 如何幫你找到適合你符合你價位的房子 不管哪家仲介都有素質差和素質好的房仲人員 各大仲介糾紛不勝枚舉 看看其他人買屋賣屋發生都糾紛就知道 買屋賣屋因該要多聽多看多比較 貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考 第一種 : 貨比三家 房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格 多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價 全民比價網 http://www.prices.com.tw/ 買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php 比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆 賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php 如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子 比價網提供的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳賣屋的需求,就會有多位專業仲介人員來為你服務 很多投資客都需要釵h位仲介來快速把房子銷售出去 利用比價網服務就不需要再一位一位打電話請求仲介來銷售,只需要填寫您相關資料,讓仲介自行與你聯絡為你做最有效率的服務 優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務 缺點:要自行評估房仲人員的優劣 第二種 : 自己找優質仲介 知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/ 全台第一家提供仲介評價的網站, 網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價 所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存 優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估 缺點:要花時間和電話費來詢問 第三種 : 找有口碑的仲介人員 我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐 她待人親切,像是家人般一樣 也順利幫我找到一間很不錯的房子 讓我一家人現在住的很舒適 優點:多年口碑公司,服務態度佳 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介 第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書 我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/ 非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。 優點:二十多年的老字號公司,有口碑 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的 如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊 明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/ |