良心投資客給買房投資的建議

首先，先跟大家說清楚，我是個專業投資客，在這市場超過十年的經驗了。在 SARS 最低點買了南港的國宅，之後 06 年買了新莊，07 年買了新店，09 年進軍高雄，靠著時運，過去幾年真的賺了不少錢。



目前我手頭的部位，大概都清空了，只留著台北市一兩處精華地段的公寓等都更。



在這個討論版，常常看到有人拿著很多理論唱空房市，認為房價接下來會崩盤，也會有我的同行投資客，告訴大家房地產只漲不跌，過去幾年沒買的都虧大了。我想，如果我是剛入社會，想要買房的年輕人，一定不知道該聽誰的，好像兩邊都蠻有道理的。



因為我過去在房地產真的也賺了些錢，我想這也是我該回饋社會的時候了，所以我會在這篇文章，提供我的看法，讓想買房的年輕人做個參考。



首先就先來回答一個大問題，到底是那些說人口紅利理論的看空者正確，還是說台灣有錢人很多的房市看多者正確呢? 以良心投資客的個人看法與經驗來說，其實兩邊都有正確的部分，但也都故意忽視另一邊的看法也有合理之處。簡單來說，一邊就是故意要看空，另一邊就是故意要看漲。只聽信兩邊任一邊的說法，都是錯誤的。



簡單來說，房價會漲會跌，並不是一兩個指標可以輕鬆判斷的。要考慮的因素非常多，任何告訴你因為某某原因房價就會漲或跌的人，通常沒有告訴你事實的全貌。



良心投資客我，對於北部的房市比較熟悉 (雖然投資過高雄也賺了，但畢竟不住在那邊，不敢說是專家)，所以接下來我會針對看多看空者的論點，告訴大家什麼才是正確的答案。



1. 看空者的第一個理論，就是台北房價已經漲得太高了，處於泡沫階段。無論從房價租金比、或是從房價所得比，台北的房價似乎都是全世界最誇張的地區。所以，台北憑什麼有這麼高的房價呢? 未來一定會下跌



正確的看法: 台北房價真的很高，無庸置疑。那些建商告訴你台北的房價其實不貴，都是在唬爛你的。但是，房價已經太貴，就一定會跌嗎? 這要看你要從什麼角度來看了，如果你看很長期的，對，泡沫一定會破，但是到底什麼時候破? 一兩年內破，那或許\想買房的人可以等一等，但如果是 10 年後才破呢? 買房的要等十年嗎? 所以，簡單來說，台北房價的確過高，但永遠不會有人知道什麼時候會跌。黃金漲到每盎司 1000 美金的時候，就有人說價格太高，未來會泡沫，結果黃金一直漲到每盎司 1900 美金之後，才開始反轉趨勢。



2. 看空者的第二個理論，就是告訴你，台灣的人口紅利快沒了，未來要買房的人越來越少，所以房價一定不會有支撐。



正確的看法: 因為看了這個論點，良心投資客就花了些時間好好研究網路上關於人口紅利的文章，畢竟我不是學經濟學的。在看了很多篇文章之後，良心投資客下了這個結論，人口紅利下滑，的確會對於房屋的需求造成影響，但這部分主要會是自住客的需求，也就是說，是有可能發生自住客的房屋需求減少，但這是不是一定會讓房市崩盤，那卻未必，自住客對於房市的影響大概是三四成左右，市場上還有其他非自住客需求的力量。所以人口紅利減少會對房市造成影響，但別的因素有可能可以中和這個影響。



3. 接下來來看看認為房價還會漲的人的理論。首先就是，台灣有錢人太多，這些人的籌碼很安定，不會賣，但未來還會持續買，因為錢沒有地方去。



正確的看法: 台灣有錢人的確很多，良心投資客在過去幾年見過的有錢人真的很多，隨便身家都幾十億在算的。這些人或多或少都有好幾個房地產在手中，有些人多的甚至一二十個物件長期持有。的確，這些人手頭的房子，不賣就不會跌，會成為市場穩定的力量。但是，他們未來還會不會繼續買? 以良心投資客認識的有錢人為例，其實大部分的這些有錢炒房族，現在都很縮手，可能手癢去楊梅或南部小小買一下，但其實都很小心，有錢人都不是笨蛋，已經漲了一大段的房地產，特別是台北房市，是不會增加持有的。



4. 看多房市的另一個理論，就是未來會持續都市化，就算人口紅利降低，但人口會集中到台北市，所以就算台灣其他區域跌，但台北還是不會跌。



正確的看法: 都市化的確是台北房價不可能跌多少的主要原因。台灣未來的人口絕對會更加地集中在大都會區，所以這會讓台灣的大都會區的房價有強烈的支撐，特別是台北。這個支撐，雖然不能保證台北房市還能續漲，但卻能保證台北房市未來萬一下跌時有強烈的支撐



5. 看漲者的第三個理論，就是政府做多與陸資買房。雖然馬政府多次宣示要打房，但都只是作作樣子，不會真的打。而大陸的資金充裕，大陸有錢人都會想在台灣置產，所以台灣房市未來還是會漲。



正確的看法: 政府的確是想強力作多的，至少現在是。馬政府的第一季 GDP 這麼難看，不靠房地產業幫他衝點數字，還能靠誰。開放壽險資金重新可以進房地產更是一大利多，所以政府的表態也算很明顯了。至於陸資到底會不會買台灣房地產呢? 如果未來真的開放，那肯定會有不少大陸有錢人來置產。但他們只會買台北市最精華的地段，所以台北的大安區信義區會是主要的標的，其他的地區，大陸有錢人是不會想買的。



看完以上五點，如果你還看不出未來的房市趨勢，那就要打屁股了

但送佛就送上西天，良心投資客我今天就講得明白點



未來的北部房市



1. 長期來看必跌，但 2~3 年內可能還會維持在目前價位。而且未來就算跌了，不同區域也會差異很大

2. 台北市的最精華地段，未來應該不會跌，而且還有上漲的空間

3. 台北市的二線地段與新北的精華地段，如士林、內湖、板橋等，未來就算跌，也只會跌一點點 (預計跌 5~10%)

4. 新莊新店淡水林口會跌比較多，但隨著交通建設的完成，還算有點小支撐 (預計跌 10~20%)

5. 桃園基本上會崩盤，雖然人口夠多，但購買力差，陸資也不會有興趣幫忙撐



所以，要買房，如果買不起北市精華段，至少可以買北市二線或是新北精華

可以保證你未來就算遇到房價大修正，也只會受到輕傷



至於想當投資客賺錢，良心投資客在這裡跟你保證，現在絕對不是個好時間點。除非你是有好幾千萬的現金，想買台北市精華段，否則就別想靠投資房地產賺價差了 (只限北部房地產)