民國100年大泡沫 - 談台北房價泡沫

首先必須對作者表示敬意，至少他寫了一本與眾不同的書，刺激了許\多人的想法與觀念，與其看到一堆觀念大同小異的剪貼書，我對這類型有獨特想法與觀念的書籍比較表示歡迎。



作者在這本書中主要表示一個觀念，就是在全球資金氾濫下，央行為了維持低利率，一方面刺激出口，同時賺取外匯存底，順便靠著外匯存底獲得收益，而這時候央行必須同步釋放出台幣，隨著外匯存底越高，在台灣釋放的台幣也跟著越多。(書中提到這是個持續確無法回頭的路)



在這樣低利與高外匯存底的雙重效應下，將加速國內的資金氾濫，導致股價與房價大幅上漲，一旦泡沫達到一個極限，就有機會造成崩盤與傷害。









現在很多人會拿這時候的房價跟過去高房價時代比較，我想有些地方類似，但也有很多地方仍有差異，我覺得若能以所有期間拉進來一起比較，會比僅比較特別區間更有說服力。



記得幾個月前聽某房地產名嘴在講，現在房價還很便宜，別理會什麼年輕人買不起的鬼話，當初老一輩的人還不是都省吃儉用才買的起房子，現在年輕人花費太兇， 當然買不起房樓。但是回過頭去思考，較四五年級生那時代，一般人平均月薪約一兩萬元，一般普通公寓房價約一兩百萬到兩三百萬。而現在一般年輕一代的薪水也 不過兩三萬元左右，但是同等級的公寓房價可能已經來到一千萬左右。

書中提到受到台幣持續低估的影響，造成了股票與房地產的泡沫。通常衡量泡沫與否的簡單方法就是看資產的收益與價格的比例，若換算的比例像是股利率或者租金 報酬率，書中提到現在的股價指數位置已經隱含了泡沫在裡頭，我想若是看股票的殖利率，似乎是還在可接受範圍，但是房地產價格似乎就不那麼漂亮，台北的房價 租金報酬率可能約1~2%左右，相較於股市明顯低了許\多，若非投資房地產的槓桿夠大，否則投資股票還比較有利可圖。



另外來看看信義房屋的房價指數：







另外一個是國泰的房地產租金價格：





這約略相當的時期可以感受到，租金收益從多年以前到現在似乎都沒太大幅度變動，但是房價確明顯比以往高出許\多。



另外這是政大張教授一份「台北市房價泡沫知多少」報告中提到台北房價泡沫程度：







針對這個問題，很多人的解讀方向也有不同，我比較傾向於以整體來看，台灣房地產價格飆漲是因為利率走低以及人為炒作，但在未來利率低點有限，以及一般薪資升幅有限的情況下，房價不應該繼續不合理標漲。



我有朋友這一年多來看房子，同樣地點才猶豫沒幾個月，房價瞬間漲了50%以上。



但身邊也有從事相關領域的長輩不這麼認為，他們認為兩岸關係改善，以及遺產稅減免，還有台北可用地越來越少等因素影響，將吸引大量的資金匯回台灣，這些資金最好的歸宿將會是台灣房地產，因此未來房價仍大有可為。



我考量的是兩岸關係改善，但大陸人要真能夠來台大幅投資依然受限，資金回流當然對房地產有相當影響，但少數如帝寶那樣的房子飆漲合理，但若連帶台北其他地 區以及台北縣甚至三峽等地都飆漲，似乎有些過火。台北看來可建的地區越來越少，但同樣仍有相當大範圍的地區房屋老舊等待開發。





有看過「華爾街2」的朋友或許\依稀有些印象，主角的母親是個房屋仲介，手邊總是槓桿持有數棟房子，且靠著房地產維生，當主角警告他母親小心風險時，他母親回他：房價總是會持續上漲。









這本書有些觀念跟我頗雷同，但也有些地方看法不一。



在後半段解決問題的部分有提到建議央行可以不要僅用外匯存底賺取微薄的報酬率，與其要想辦法取得獲利上繳國庫，不如讓資產更活化，譬如投資關鍵資源或者技術專利等，以避免央行為了賺錢而只有壓低匯率一途。



但外匯存底除了是我們所賺得的錢之外，也有一部分是來自於國際來台投資的依循，有點像是賭場的代幣一樣，遊客到賭場兌換代幣取自於有信心在拉霸賺了錢之 後，可以把代幣按其價值換回現金，而台灣並不像其他國家有特別提款權，當然也是台灣在國際上沒有公認主權，所以遊客願意來台灣賭場賭博，看中的是台灣有足 夠的錢讓他們兌換。



現在我們已經知道，外匯存底不可能運用在國內，唯一的能用的就是往海外投資，一旦不幸像中國那樣大搖大擺\的投資結果都剛好被套牢在最高點，那麼台灣的外匯 存底勢必會大幅縮水。那麼在台灣賭場賭博的遊客，將會擔憂自己手中的代幣無法全數兌換回原本的美金，將可能引發國際對台灣的不信任。



台灣的外匯存底雖多，但是否全部都是賺來的??  央行說外匯存底大約有「半數」是外資對台灣股市的投資。這表示我們手中一堆現金，其中一半是要留著讓外資將來退出台灣市場時可以把「代幣」(台幣)換回美金，由此一來，我們的外匯存底自然是無法遭受太大的波動。









其次作者提到適度的讓台幣升值，可以刺激產業發展，這點我就頗認同。

尤其是在台灣許\多產業毛利率持續走低的情況下，更令人擔憂未來若匯率走升，將帶來多大影響。大陸本身也了解這樣的問題，雖然國際催促升值的聲音很大，但大 陸知道在國內產業還沒能夠升級之前，若貿然升值將帶來重大傷害。也因此在未來十二五的規畫當中，大陸就有計畫讓整體產業向上提升，以內需取代外銷成為未來 主要發展方向。



反過來看台灣廠商許\多仍無法擺\脫低利的問題，只是一昧的尋找更低成本的人力與工廠也不是解決之道，我倒是希望能夠逐步的調整匯率中價，也許\能夠加速產業提升。



接著作者也提到台灣土地的稅制問題，這部分我並不是相當了解，但能夠認知台灣的土地稅率明顯比其他成熟國家優惠許\多。像德國對於房價稅的限制就相對嚴苛許\多，也避免了無謂的炒作，但是否台灣需要走到那方向我並不確定，總之如巴菲特所說，有錢人的稅率過低。



最後一項解決之道，作者提到了調升基本工資。我也一直在想為何台灣的工資會越走越低?

單純的調升並非主要解決方式，但似乎目前也很難找到一個明確的答案說明，僅能說薪資與工作特性及其取代性有關，若台灣大多產業競爭只能走殺價一途，工資或許\就難以提升。