購買優質店面的秘訣

投資金店面 秘訣大公開 :

報酬率 = 可出租行情 x 11個月 ÷ 房價  (11個月原因是假設有一個月空窗期)

例如 每坪月租金 3,000元, 房價每坪 600,000元.

報酬率 = 3,000 x 11個月 ÷ 600,000 = 5.5 %  ç==報酬率

　　買店面投資，除了眼光要準，還得掌握10年內商圈、交通動線的改變，只要使用率高，沒有空窗期，租金價格自然能水漲船高。店面是長期投資，要看10到20年，因為資金至少要10年才會回收，所以要注意店面週遭是否有交通建設或開發案，避免工程期間影響商店生意，除非完工後能帶來消費人潮，否則不宜考慮。另外，要觀察商圈是處於沒落還是新興的發展區。一般投資者可從交通便捷的社區型商圈著手，因為消費人口穩定，較容易算出租金水準。

　　店面首重人潮，如高鐵店面風險滿大的，投資商用不動產必須掌握10到20年的變化，因為租金要10年才能回收，如果投資不慎，買到閒置大樓，只能用來養蚊子，非常可惜。買店面要注意商圈變化，必須掌握交通、消費習慣的改變。要注意幾個要點：選擇成熟的商圈，不要買高架橋附近、單行道等車輛過門不入的地點，也要考量停車場的距離，實務上有所謂的中央圓圈理論：距離停車場越遠，店面效應價值越低。除非是做批發商，否則停車問題往往是零售通路業最重要的考量。至於哪些地點的商圈適合投資？彭大台北地區的新店一帶，外食消費能力高；內湖區的民眾收入穩定、房價整齊，也適合店面投資；桃園南崁因為擁有7成5的台北移民客，消費能力高。另外，竹北光明六路後，很有歐陸風情，這幾個地區是推薦適合投資商用不動產的地點。只要拿捏好店面投資的要點與地點，上門詢價的租客多，使用率高，沒有空窗期，自然可讓租金價格硬，增加投資報酬。

　　投資店面，一定要眼明手快，審慎評估。通常面臨大馬路的黃金店面不會輕易在市面上出現，即使出現也會立刻被專業投資客買走，至於巷道內的二線店面雖然價格較易取得，但評估潛力與投資報酬率時，一定要深思，否則租不出去，還不如把資金放在銀行裡定存。

　　店面總價高，一般投資人恐怕會因考慮太久，來不及出手而錯失良機；目前店面的投資報酬率約在4.5% 到7%之間，評估店面是否值得投資，要考慮該區域的市場性與可經營的行業種類，特別要注意，www.c123.com.tw該業種是否有能力支付預期的租金價格。

　　評估店面時，因為房屋出租會有前後房客轉換的空窗期，建議以該區的可出租行情﹙以最低行情計算﹚乘以11個月，再除以房價，看看比率與定存利率相較，是否為可接受的報酬率。店面投資不僅看眼前，還要看未來，以交通動線來說，公車站牌前的店面，可能有人潮流動，但如果未來附近規劃有捷運站時，要考慮將來捷運通車後是否會影響人潮流動。

尋找設店點 不能只看人多 還必須觀察該地區的商圈屬性，是否適合自己的行業 :

　　開店成功\要素，第一是地點、第二也是地點、第三還是地點，地點占了開店成它要素80％以上，如果是屬於這種商圈屬性的行業，店面就開不多了，因為，對於立地條件要求的標準太高，要找到適合的商圈並不容易。

每一種行業適合的商圈都不一樣，不要以為熱鬧人多的地方，就一定適合開店，還必須觀察該地區的商圈屬性，是否適合自己的行業。

　　曾有某洗衣連鎖店的加盟者，開店前在尋找地點時，看中台北青年公園附近的一個店面，心想在青年公園附近有大批的國宅，開洗衣店生意一定好，但當他加盟開店之後，生意卻不如預期中理想，原因何在？因為國宅雖多，但或居民所得不高，衣服自己家洗衣機洗洗就好，不願花錢送洗。

　　曾有某位泡沫紅茶店的業者，第一家店開在新店中正路的大馬路上，開業後由於生意興隆，老闆賺了一些錢，於是就想再開第二家分店，後來地點找來找去，找到西門町的成都路上，心想西門町熱鬧逛街人潮又多，生意應該會更好，但是實際開店之後，生意不僅沒有想像中好，而且還比在新店的第一家店生意差，後來終因不堪虧損而結束西門町的分店。

　　究其原因，在於第一家店開在新店中正路，由於競爭店不多，使該店在當地具有強勢競爭力，生意自然好，但當開在西門町時，由於西門町集合了各式各樣新潮流行的店，把一般傳統的泡沫紅茶店開在這區域當然不具備競爭力，而走上被淘汰的命運。

　　每一種行業適合的商圈都不一樣，有些行業只適合某種型態的商圈，跨出該型態商圈之外就不適合。

　　另注意觀察商圈是處於沒落還是新興發展區。沒落商圈不代表沒有生意，選對業種才是致勝關鍵。當商圈活力逐漸消失的時候，代表競爭者也逐漸消失，一個業種最後通常只剩下一、兩家店，新業者對當地開店也興趣缺缺。

投資商場成功\案例不多 :

　　房市開始熱絡，投資性質的產品如套房、店面等再度熱銷，有業者計劃推出久未面世的商場產品，以小額投資為訴求，搶攻投資型產品市場。商場產品除標榜小額投資外，一向以包租、回租為包裝，強調3~6年內保證回租、租金6%以上等，過去常因經營不善，成為空城，成功\案例不多。投資商場除考慮地段外，經營、管理主體與內容都要確定清楚。

　　雖然店面單價通常遠高於一般住宅，但只要標的所在環境具有一定的商業氣息或消費群，通常都會有5%至7%左右的投資報酬率。因此一般來說，只要建案臨路或者週邊商業活動還算頻繁，多多少少都會規劃店面產品。

店面投資時代已成過往雲煙？

　　然而，同樣是優質的房市投資產品，近來店面的整體銷售情形，卻遠遠不如市區的小坪數挑高產品，或大專院校週邊的學生套房。這似乎昭示了，店面產品不再是房市投資客進場時的首選；甚至，店面的投資價值已不復在。不過，事實確是如此嗎？店面是否還有投資價值和潛力, 在探討店面產品的變遷前，必須要澄清的是，其實並非在每個區域的店面產品都不再熱賣；像是桃竹地區一些位於商業或住商混合用地的個案，規劃的店面產品，幾乎都在正式公開銷售前，就被預訂一空。這種狀況，在竹北市縣治二期商業區的大樓個案中尤其多見。

　　竹北縣治二期店面產品的熱賣，主要因素仍不外乎投資者看好未來遷入的大批人口所帶來的消費力，以及重劃區的發展遠景；然而，不可能所有店面產品都具有相同利多。目前店面產品不再成為房市投資客最愛的主因，其實並非來自於小套房的排擠效應，或是店面本身真的失去投資條件，而是各地區商業活動的區域屬性有了根本的改變，以往店面投資的模式，也必需重新評估。

　　而這個使得所有店面不再成為投資獲利保證的因素，大體來說，就是交通以及大賣場。簡單來說，都會區交通的更加便捷（包括市區與郊區聯絡道路的逐漸成型，以及捷運路網的形成等），讓人們能以更快的時間，抵達較為熱鬧的商圈逛街或採購，再加上近年來大型賣場崛起且競爭愈發激烈，因此徹底改變了人們的消費行為。像縣治一期的家樂福，就使區內個案規劃店面的機率大降。

　　交通加大賣場店面投資臨變革, 過去由於交通易達性不若目前便利，捷運又還在各自獨立路線階段，未形成四通八達的路網，因此一般日常採買消費，多數民眾還是會選擇在步行十分鐘內可以到達的區域內完成；因此，只要有中小型社區的支撐，一般店面都能夠有一定且穩定的出租率和營收。不過在捷運板南線通車後，捷運路網逐漸形成，已使上述的狀況有了根本的改變。

      更便捷省時的交通，還只是間接因素；最重要的關鍵，其實是在於類似家樂福、大潤發這類大型賣場近期的崛起。比起一般社區內的商店，大賣場除了停車方便、賣場空間大以外，以量制價的策略，也讓小額經營的一般商店難以匹敵。以大型量販商場集中地的內湖倉儲區為例，過去因交通之故，可能無法吸引大直內湖或南港以外的消費者；但在堤頂大道及環東大道等銜接道路陸續完工後，內湖倉儲區的消費者，已遍及整個大台北地區（其客源的廣泛，也是因為行銷策略上多以公司名義集體辦理會員卡有關）。

　　大賣場能搶走小區域店面的顧客真正原因，還在於可讓消費者一次購足所有日常生活用品，加上目前國人生活步調加快，更重視閒暇時間；與其在社區內跑好幾家店購物，不如開個車來到大賣場，一次購足一週所需，比較起來還更有效率、更省時。因此，目前非市中心區的店面，除非是商品流通率高、24小時營業的便利商店，否則一般店面將比過去更難生存。於是，店面失去以往穩定投報率的光環，被小套房取代，不再受到房市投資客青睞。然而，店面就真的不再是適合投資的房市商品嗎？其實不盡然。只要各位看倌掌握以下的各項原則，店面產品還是具有投資潛質的. 以下就是店面投資的考量因素 :

1. 時機 :

　　分兩點來看。第一個是屬於大環境的時機點，也就是現階段的整體情勢，是否適合進場投資房地產。目前房地產市場住宅產品的價格，其實已飆漲到某一程度；縱然業界宣稱未來仍有5%到10%的上揚空間，但從現今人氣及交易趨緩的情勢看，實已不宜投資一般住宅型商品。不過，店面產品的價格卻不見得會隨住宅產品的行情而變化，關鍵還是在於產品所在區域的區位價值, 如果能夠比別人更早一步看到某個區域未來潛在的區位價值，那麼您才是抓到了投資店面的時機點。

2. 區域 :

　　選擇哪一個地區的投資標的，可說是店面投資是否獲利的最關鍵因素；尤其目前店面價值已隨交通和消費型態改變後而變化，故地點的選擇更加重要。那麼，該如何選擇哪裡的標的？誠如前文所分析，市郊或社區型的店面，除非位置條件相當優秀，比如位在顯眼的角地，或公車站牌附近，否則不宜選擇。事實上，建商在這類地方推出建案時，應該也不會規劃店面產品。

那麼，哪些區域的店面比較優質？市中心區或重要幹道上的店面，當然仍是搶手貨，而重劃區內或週邊，以及捷運站方圓步行距離十分鐘內的店面則是具潛力的標的。如為重劃區店面，則需注意該區本身要已有一定的人口或公共建設發展，像新板特定區，就是十分具有發展潛力的區域。

　　相對地，蘆洲南港子、泰山十八甲及林口特定區之林口鄉部分，或許\這一、兩年發展迅速，但公共建設腳步還無法趕上，因此投資店面風險較大。至於還毫無公共建設可言的三峽，就更需謹慎評估。桃園市的特定區開發，或許\因面積較小，因此開發較完全，大多數建案都有店面規劃，投資價值也不差。新竹的六家高鐵特定區，則將會是當地下一波店面投資熱潮的戰場。

　　在捷運方面，北市目前已通車的3條路線，店面價格自然是水漲船高，租金行情也居高不下，然除非能夠以低於行情的價格購得，否則儘管出租率高，但投報率可能偏低。相對地，目前正施工中的內湖、信義、新莊線、蘆洲支線及土城線各路線的停靠站區附近，應該都可找到相當不錯的標的。

　　當然，不是光在停靠站附近就能具有投資價值，其所在之大區域的發展，也是必須同時考慮的條件。拿內湖及土城線比較，或許\土城線停靠站週邊的投資門檻低，但內湖之聚客力較佳，各項發展條件也不錯，較值得投資。

　　另外，大專院校、傳統市集或是觀光夜市附近的店面，也會是相當不錯的目標。其原則和選擇捷運站週邊店面者相同，那就是最好能夠接近愈靠近這些人潮匯集的所在愈好；如此一來，出租率和租金也會更高。

3. 類型 :

　　在選定投資區域後，就是標的類型的選擇。一般來說，大樓產品一樓的店面，2、3樓的辦公室，或是一整層的商場，以及透天店面，大概是比較常見的店面產品類型。基本上，如果您選擇的區域屬於都會區，那麼一般店面或辦公室，應該是較佳、且可能是唯二的選擇。如果是偏市郊、中小型社區或商業氣息較不濃厚的區域，當然不會有辦公室產品，主要是一般小型店面為主；如果操作得當，那麼商場型的店面也是可以考慮的範圍。像是文山區，在區內較缺乏大型賣場的情況下，中小型超市是有經營的空間的。至於如要選擇一般店面，那麼，最好能夠在人口較集中的區域、重要幹道上或角地。

　　同樣拿文山區來說，木柵路二段、保儀路附近的舊市集，就會是比較好的區域；景美夜市基本上已經離景美捷運站不遠，因此更具投資價值，但門檻相對也可能較高。最後，透天店面則是屬於鄉鎮級的行政區比較會出現的產品，條件上當然不比都會區，因此自住兼開店的購買者較多，投資此類產品的投資客通常也比較有限。

4. 如何進行 :

以下的範例，可以更清楚說明：

u        施工中或規劃中捷運線：未來發展潛力時機點

u        捷運站週邊十分鐘步行距離內：選擇標的位置

u        位於角地之一般店面，適合便利超商小吃店等：選擇標的類型

u        投資店面，其基礎的道理和投資其它房地產標的完全相同，關鍵在於近來國人生活習慣的變遷，以及商業經營模式的改革，讓一般傳統的店面產品面臨必需轉型或淘汰的情況。而透過本文的分析不難發現，其實店面仍是值得且優秀的投資標的；而如何取得並打開『投資店面等於獲利』的鑰匙呢？只要掌握上述因素，選擇良好的時機點和標的，您就可以準備出租事宜，當房東賺租金.

富爸爸購買店面 增值、節稅雙享受

　　手中握有千萬元以上現金的富爸爸，應開始檢視手中的流動資產，透過買保險、買股票等方式，達到有效且合法節稅的目的，但在房貸利率仍維持低檔，房市景氣回穩，購買店面成為有效節稅的撇步。

　　由於銀行利率低等因素，開始引起手中有大筆現金的理財保守型消費者，對店面產生興趣。更重要的是，購買店面，便能享有大大節省遺贈稅的優點，約有5%的店面買方便是看準此項優點而投資店面產品。這類的買方通常年紀都不小，退休前事業通常有一定的水準，因此，擁有大筆的現金，而投資方式也相對保守，也開始對財產的未來分配有所規劃。

　　選擇節稅效益高的店面產品，則建議以精華商圈來觀察，其中土地面積小、租金效益高、抗跌性及增值潛力佳且租賃市場中搶手的標的物，均是可進場購買的產品。以台北市為例，SOGO商圈、西門町商圈及士林、通化街等知名夜市商圈，成交總價以3,000至4,000萬元的一樓店面，特色是店面坪數都不大，同時可達節稅與4%-6%的平均報酬率效果。

　　店面除了實質使用效益之外，節稅的效益更是不容忽視，只要善加運用，在需要使用遺贈稅時，更能發揮節稅的作用。運用不動產節稅的主要利基，在於不動產的遺產稅計稅方式，乃是以公告現值與房屋評定現值總額計稅，其與實際上市價的落差大，因而出現節稅空間，然而在各項不動產產品中，又以店面的市價與公告現值的落差最為可觀。

　　舉例來說，已退休的吳伯雄先生擁有5,250萬元的現金，這筆現金資產若是沒有做任何節稅計劃，以一般條件假設(家庭成員為一妻及兩位成年子女)，扣除免稅額及其他扣除額之後，死後必須繳納的遺產稅約高達1,100萬元。

　　但若是這位吳伯雄先生，在生前將這5,250萬元，購買復興南路一段SOGO百貨後方巷內的大樓店面，店面面積31坪，土地持份3.37坪，總價5,250萬元，(土地公告現值約283萬元，房屋評定現值72.5萬元，總計355.5萬元)，遺產稅以土地公告現值加上房屋評定現值來計算，由於個人免稅額便達7百萬元，因此根本不用繳交遺產稅，與現金資產必須繳納的遺產稅相較，節稅金額高達1,100萬元。 現在的子女不一定有能力妥善處理大筆的現金，或具備做生意的經驗，富爸爸與其將大筆現金直接饋贈子女，還不如考慮購買店面，讓子女未來擁有更穩定、持久的經濟來源，也可保障子女的生活模式及行為

店面設置相關法令