公寓改套房當包租公　成本要細算

(2010/04/12 12:41)

文／MyGo.com衷柏宣



挾著近台北市以及捷運優勢，三重地區的外來人口日漸增加，房市投資熱絡，新大樓價格每坪約35萬~45萬上下，公寓以及透天產品每坪約20萬左右，近來更接獲許\多人詢問三重房市，21世紀不動產調查發現，目前三重地區相當盛行透天改裝成套房投資方式，投報率約在8％~10％。



21不動產三重重新加盟店店長楊燦盛表示，目前三重火紅區段是捷運站沿線，包含菜寮站、三重站，新成屋每坪在35~45萬上下，12、13坪的小套房，每月可收租13000~16000元，投報率大約在4~6％



而店面投資則以正義北路、重新路、重陽路比較熱絡，每坪價格70~150萬之間，其中正義北路與重新路交叉路段最受歡迎，價格也最貴，楊燦盛表示，三重店面房價高漲，投報率大約只維持3％上下，可是增值性卻是最多的。



楊燦盛表示，三重地區目前投報率最高產品是透天改裝套房，最高可達8~10％，以正義北路透天產品為例，開價1560萬的房子，可以改裝10間套房，年收租120萬上下，投報率近8％，三和夜市周邊也在8％上下，是目前三重地區相當興盛的一種投資方式，一位來自天母的年輕投資客林先生就表示，三重透天改裝套房產品，是目前最好的投資標的。



不過，在公寓改裝成套房出租當起「包租公」之前，必須仔細盤算(1)改裝費用的攤提、(2)銀行貸款的支出，這些成本扣除之後，投資報酬率有多少才是重點，還有，當一間房子改成10間套房之後，擔任房東的「管理成本」也必須加進去一起考量，10個房東可能會有100個需求，都必須是房東要解決的，把這些成本都算進去之後，才能看到「包租公」真正的投資報酬率。





註：正義北路與重新路交界最受歡迎





註：透天依產品土地坪數不同，單坪價格也不同