板橋市—新站及交通利多拉抬 房價及發展差距擴

近年房市景氣復甦，最具代表性之區域，大概非北縣板橋莫屬。92年前，板橋房市行情還落後同縣雙和及新店；但93年後，本市年年供給量居高，價格也持續上攀。交通及重劃利多，是讓板橋房市重登北縣龍頭，並幾乎與北市等量齊觀的關鍵。然而當本市房市風起雲湧的同時，各區塊差距也正逐漸拉大……

很多地區的舊地名，背後都有段典故。像新店市，是當地舊時因水運之利，產生新店家群聚營業的現象，『新店』的說法不徑由走，後來逐漸演變成地名。而北縣縣治所在的板橋，又是否真是因為一座橋而得名？

其實『板橋』，還真的是座橋；更正確的說法，應該是『枋橋』。這座木造的橋，是北台灣發展初期的重要交通孔道；後來由於本地福建人士移民增加，閩南語盛行；而閩南語中『枋』和『板』發音類似，用閩南語來說『板橋』，確實聲音極接近枋橋。於是，後來就漸漸『說』成了現在的板橋。

◆相對位置優勢 北縣發展核心

從地名由來，說明了板橋市地理位置的優越，使其成為北縣對外的交通樞紐。從早期水運、鐵路、陸運，到現在之捷運、高鐵，板橋幾乎都是重要的轉運停靠站。於是，板橋順理成章成為北縣的最精華地帶及政經中樞。

不過優越如板橋，其房市發展軌跡也並非一路順遂。本刊歷年推案資料顯示，七十年代的板橋，做為全縣首善之區，建商普遍看好，紛紛搶進推案。結果大批新屋快速帶進大批移入人口，區域公共建設發展，一時之間趕不上人口增長速度；八十年代初期後，板橋房市即由盛轉衰，開始走低。

88年間，本市房價水準曾跌破20萬/坪大關。約莫民國90至92年中，本市之平均房價已落在同縣的雙和及新店市之後。92年底區域指標案「巨蛋」，平均表價也還在20萬/坪以下。

捷運通車帶來的效應，是北縣雙和、新店等精華區近年房價穩定上揚的主因。88年底板橋捷運線開始營運，在大眾交通便捷度提升下，人口又開始正成長；然由於當時只通車到新埔站，故僅江翠地區區域行情有所提昇。整體評估，未全線通車的捷運利多，尚不足以讓全板橋房市回溫。

◆新站特區利多 房市起飛關鍵

板橋房市真正全面復興的時間點，其實是在93年，關鍵則是鼎鼎大名的新站特區。此特區不僅提供房市發展的最基本原料-土地，完善的規劃和交通配套建設，更讓該區土地標售未演先轟動。板橋房市復甦，案量大增、行情大漲，重登全縣龍頭寶座，就是從新站特區內土地迅速全數脫標完畢開始。

這個正式全名為『新板橋車站特定專用區』的重劃區，是以北縣政府行政大樓為中心，北側為板橋新火車站，總面積僅48公頃。不過不要小看這『只有』三分之一個信義計畫區的新站特區；本區發展的條件，不只是重劃優勢，或北縣政經商業中心之定位，更在於台鐵新板橋站、高鐵及捷運連成一氣，成為三鐵共構的站區。

正因各項優越之發展條件，93年本區土地標售一開跑，建商立即進場競標，有限的土地在短短半年內即脫標一空，且脫標價格頻頻攀高。該年下半年，本區第一個住宅推案「華府DC」，就開出36萬/坪之高水平，與前一年板橋全區平均房價相比，幾乎上漲一倍之多。

隔年，新站內新案開價，都來到38萬/坪左右水準；這不僅是全北縣最高單價，且甚至超越當時北市南港、文山區的一般行情。而且還不只是新站內，板橋大多數地區房價都開始上揚；這當然跟大環境景氣有關，但這公認是『北縣版信義計畫區』的新站特區，仍是帶動區域房市的重要能量來源之一。

以下我們就來看看，由新站開發利多帶動，今年度又增加板橋捷運線全線通車助陣的板橋房市，各區域發展狀況如何。以下我們將板橋分為七大區，分別進行較詳細的推案及行情分析：

一、南雅地區

本市中正路以西，從大漢溪畔一直到火車站附近之區塊，稱做『南雅地區』。本區地緣上接近新莊，中間以新海大橋連通，是板橋發展最早的區塊，知名的林家花園及古厝就在本區內。

93年本市房市起飛，然本區或許\因區域發展狀況及條件較差，加上開發時間早、可用建地有限，因此並未出現明顯復甦，以及推案激增的跡象。勝華建設95年在本區中正路，近板橋國中處之成屋案「中正月灣」，是該區近年來唯一推案，當時開價每坪25.5萬。之後至今，本區仍無新推案出現。

二、埔墘地區

此區位於本市東南側，北面與江翠地區約以縣民大道相隔，西側則和新站地區接壤。由於與北市隔淡水河相望，中間有光復橋接通，有距北市不遠的條件，因此房市發展算是穩定；93年熱賣的乙工住宅案「馥華生活家」，及同年度新站以外板橋最高價案「皇翔凱旋門」（28.5萬/坪），都在本區。

然「皇」案後，本區有相當長一段時間未出現指標案，甚至94年間都無任何推案。95年光復街之「家樂府」，是只有27戶的小案，中山路二段「中山首府」，則是銷售期頗長的陳年舊案（93年4月預售公開，95年底成屋再進場）。而拜全市房市起飛之賜，「中」案預售期間開價僅18.5萬/坪，成屋階段再銷售後，最新表價居然漲到32萬/坪。

今（96）年度，本區終於再出現指標級大案；這是由前述「馥華生活家」之投資興建者馥華建設，於同一區塊內再推出之「大台北」。「大」案同樣為乙工住宅產品，開價則來到26萬/坪，與「馥」案之18萬/坪相較，超過4成的調幅，同樣說明板橋近年房市行情上漲之快速程度。

三、江翠地區

在新站利多具體拉抬全市房市及行情前，本區是全板橋行情最好的地區。位於淡水河西岸，西側接新埔地區，南邊鄰埔墘地區的江翠地區，發展時間也算早。由於有華翠、萬板及華江等三座橋連接北市，加上又是全板橋最早享有捷運通車利多之區塊，因此本區才成為93年前，板橋房市的一級區域。

93年新站土地標售開跑，緊接出現房市推案後，算是搶走了本區的光環。不過由於區域發展已臻成熟，加上捷運又是拉抬房市行情的最顯著力量，因此本區房價仍持續穩定成長。實際區域行情方93年前大約是24~25萬/坪之水準，94年後，則來到28~29萬/坪左右。

94年5月推出，與江子翠捷運站共構之「悠遊市」，是本區第一宗開價來到30萬/坪之個案。隔年，莒光路附近的指標案「榮耀交響曲」則是開出28.5萬/坪之價格，同樣位於莒光路之成屋「千禧園」，開價則為29萬/坪。

今年本區持續仍有指標案出現。在地知名建商推出的「格林珍寶」，量體148戶，是96年度板橋房市媒體量屬一屬二之指標案，開價35萬/坪則是創本區新高。同年推出的，還有皆訴求鄰近江子翠站的「沐夏」及「華江麗境No.2」；前者開價33萬/坪，後者則為30萬/坪。從今年推案之開價態勢看，本區行情已穩佔30萬/坪水準。

本區原先已有捷運板橋站貫穿，因此行情頗佳；但由於發展早，其實可用建地早已有限；未來捷運環狀線將沿民生路修築，故未來本區仍有利多話題。此外，劃定面積達6公頃的明翠里都市更新案，也是位於本區（民生路三段、四維路之間）。本都更案目前當然還有些變數，但未來整合完成後，推出之建案會開出怎樣水準的價格，確實值得期待。

四、新埔地區

本區位於南雅地區東側，江翠地區之西方，同樣北臨大漢溪，以大漢橋與新莊相連絡。89年板橋捷運線通車至新埔站，讓本區獲得發展的動力；92年板橋指標案「巨蛋」，就在本區內。

不過之後，本區房市算是沉寂了一段時間，93、94年間，推案並不多。四維公園旁「富貴名門」及陽明街的「捷運ソ陽明」，為94年下半年先後推出，公開後去化速度都奇快；這一方面是區內個案不多，另方面也是新埔站，乃至於板橋線即將全線通車帶來的話題所致。

95年8月，請來歌壇天后張惠妹代言的「新巨蛋」進場，想當然爾是92年「巨蛋」之二期。該案量體堪稱近年本市，乃至於北縣最大（150億，1,556戶），最高棟別樓層達46層，完工後將成為北縣最高的住宅大樓；平均開價36萬/坪，同樣是新站外本市最高。仗著新埔站及未來環狀線將在附近設置民生路站的雙捷運話題，本案儘管量體龐大，單價也不算低，但仍形成熱銷風潮，從公開到結案，銷售期大約半年。

然而不看新埔站周邊，本區房市發展其實並不算發達。前面提到的「富貴名門」，開價就『僅』26萬/坪；另外，95年第三季推出，位於長江路一段之「河岸麗景」，開價也『只有』25萬/坪。以現今的板橋來看，本區除非鄰近捷運，否則一般行情，其實算是本市之低水位。

今年度，本區目前為止唯一推案，為鄰近致理商專的「唐寧八馥」。該案所規劃的是本市，乃至於北縣人口稠密區罕見的透天產品，而且坪數達140坪，平均總價每戶七千萬（折合單價55萬/坪），完全跳脫一般規劃。

五、後站地區

所謂後站，按照字面定義，是指火車站後方的區塊。不過板橋居民口中的後站地區，其實指的是過去的遠百商圈附近，一大片的商業用地區塊。本文的後站地區，則把南雅南路二段、四川路附近及重慶國中、小附近區塊，都一併納入分析討論。

92年前，這些地區行情大約都只有15、16萬/坪左右；近年房市景氣復甦，加上上述區塊距離新站特區不遠，93年後本區新推個案開價，都因此攀高。94年後從捷運府中站，也就是所謂遠百商圈，一路往南延伸，推案算是持續熱絡。

遠百商圈內近年推出之指標個案，94年「Life新板城」最近新站，同時又在介壽公園旁，因此開價達29萬/坪。約同期推出的「新站歐洲」，則是位在後站南緣的舊市集，小環境稍複雜，因此開價『僅』22萬/坪。95年本區塊無個案推出。

而再往南往土城方向，重慶國中、小周邊，是另一個案集中區，近年指標案主要有「重慶光點」、「新站宏築」及「歐洲公園」，開價都在23~24萬/坪範圍內。「信義計畫」及「榮耀之星」則是乙工住宅案，前者為大樓規劃，開價16.8萬/坪，後者則為成屋透天產品，折合單價約22萬/坪。

近半年本區持續有個案推出，不過畢竟離捷運有段距離，區外客難以進入，因此價格漲勢不明顯。成屋重新進場的「重慶光點」及96年新案「領袖歐洲」，開價都在25萬/坪；「傑克的院子」開出27萬/坪，就出現明顯銷售抗性。

拜新站及捷運話題之賜，『一區得道，雞犬升天』。廣義的後站地區，在無實質建設，捷運又尚未通車之下，僅是靠『遙遠』的新站話題，開價就持續拉高。95年中板橋線及土城線提前通車，總算看到本區有稍微實質的利多話題。

結果同年底推出，近亞東醫院站的「皇翔帝國」，開價就一舉來到32萬/坪，96年3月遠百商圈範圍內新案，規劃中小坪數產品的「新站水鋼琴」，則是開價35萬/坪。儘管捷運通車，然而整體區域老舊、街廓狹小，無法吸引足夠區外客，加上價格實偏高，因此近期本區個案，去化情形都明顯趨緩。

六、海山及溪崑地區

位在後站與埔墘地區之間區塊，為海山地區之範圍；而板橋往樹林方向之區域，則稱為溪崑（溪洲）地區。海山地區是中和往板橋必經區塊區域，房市發展不算太發達，近年並沒有太多推案。

位於綜合體育館旁的「法國翡翠」，從實際銷售訴求來看，還是往新站『看齊』，開價當然也來到28萬/坪之高檔。同年國泰街周邊的「海德堡」及隔年的「國泰晶華」，由於沾不到新站的邊，開價就都不到21萬/坪。最新案「新站尊爵」為先建後售，35萬/坪之價格，顯然也是『巴』著新站利多所開。

溪崑地區，則是全板橋市唯一未受到新站利多庇蔭的區域。93年後新站利多發酵，但本區指標案開價都還無法突破2字頭，甚至仍維持過往本區約15~16萬/坪的行情。溪崑地區無法和其他區域房市等量齊觀，主要是本區雖隸屬板橋，但地緣性上卻與樹林關係較密切，加上比後站地區更無法吸引區外客源，因此區域行情自然得比照樹林市區，難以跟隨提升。

94年本區推案「公園大賞」及「麗池經典」，開價都未高過20萬/坪；兩案實際開價17.5萬/坪及18.5萬/坪，結果還是去化緩慢。95年初「麗池」系列第三期「麗池花園Ⅲ」進場，開價21.5萬/坪，自然是短期內不易順利去化，目前該案仍銷售中。

本區近期新案有「板橋金城」及「全家樂高」；「板」案開價20萬/坪尚稱合理，「全」案則為舊案「全家捷運高閣」重推，新開價達23萬/坪。整體來看，本區沾不上新站利多的好處，樹林捷運初步定案又決定不採行經本區路線，本區短期內行情仍難突破20萬/坪。

七、新站特區

有關新站特區，在前文已有敘述。顯而易見地，就因被賦予北縣信義計畫區的高度期待，加上土地脫標價格不低，就最單純的成本考量，房市推案價格瞬間即跳脫板橋一般行情，實不難想像。94年「國家世紀館」、「國鼎」及「皇翔銀座」等案，開價的確一路往40萬關卡挺進。

不過約94年間，或許\由於短期內本區內推出同質性過高，幾乎都是大坪數、高總價豪宅規劃之產品，加上就當時論，新站特區利多多屬未來式；在一時之間無法吸引其他區域高消費力客源的情形下，特區內個案銷售曾出現瓶頸，甚至還曾面臨成交行情三字頭的保衛戰。

經過約一年短暫低迷期後，由於未再有太多推案量累積，加上大台北精華土地資源，在近幾年快速開發下所剩無幾；於是板橋新站再顯光芒，且帶動板橋大部分區域房市，進入新一波高峰期。當然板橋線全線通車以及高鐵通車，讓本區台鐵板橋新站真正成為名副其實『三鐵共構』站，更是最關鍵之因素。

從95年「國」案二期「?世紀」開始，本區又進入另一波指標案推案高峰。「?」案除主流大坪數外，另規劃23及32坪一般坪數；由於產品跳脫，故去化情況不錯。今年初「史丹佛」、「東方明珠」都是40億以上大案，開價均為45萬/坪，另大陸工程與厚生集團合建的「世界花園橋峰」，更是總銷80億，純大坪數之區域豪宅級案。

這些個案，在短短不足半年強銷期下，都已銷售完畢或近尾聲，同時成交價也已站穩40萬/坪以上，「橋峰」高樓層戶別開價更是已接近50萬/坪。以目前北縣新科縣長周錫瑋對本區的規劃，新站確實已經具有大台北另一政經中樞的雛型，剩下，就是看縣府的執行力了。

早在93年本區土地迅速出清一空之時，就有市場人士評估，特區內4字頭的行情將成為常態。而經過這幾年捷運、高鐵等建設陸續成形到位，以及土地資源短缺議題哄抬下，40萬以上確實已是實際行情價；這對於新站特區，板橋市甚至是全台北縣而言，都是一個新的房市里程碑。

◆捷運建設續加碼 區域發展續失衡

檢視近年板橋房市的發展趨勢，大抵是以新站特區及板橋捷運線行經區域為中心，向外成輻射狀遞減。而台鐵、高鐵及大台北捷運系統之板橋、環狀線，四條交通路線交會，所謂四鐵共構的新站特區，當然又是最主要核心，拉抬能量最巨大，可說是幾乎整個板橋都受助益。捷運沿線部分，則以新埔站周邊最明顯，因為是板橋線及環狀線的雙捷運站，拉抬效益最大。事實是，在新站利多帶動的漣漪效應下；幾乎整個板橋市都受其影響；而去年全線通車的板橋捷運線，及初步規劃底定的捷運環狀線，則是讓板橋房市持續發燒、錦上添花的另一重要利多。

回顧本地房市，SARS疫情獲得控制後，房市景氣迅速反轉回升，板橋房市也正是從那時開始復甦，並來到目前的高檔狀態。以板橋市現有的發展條件，包括新站特區，捷運、台鐵與高鐵所形成的交通新中樞，目前全北縣第一之平均房價，實獲得堅實的支撐基礎。

不可諱言地，未來在環狀捷運線開通車後，本市房市都還有進步，行情上探的機會與空間。目前新站內土地當然大多已開發殆盡，整體來看，板橋可供開發的建地確實也愈來愈有限。而新站東北側目前大片工業區的地主，聲寶、全國加油站及雄獅鉛筆，都正陸續以活化資產的方式來做土地變更開發，加上本區又鄰近捷運環狀線板新路站。如果順利，這將是未來本市房市最有看頭的戲碼。

只是，並非板橋全市所有區塊都有捷運行經；大部分的南雅地區、埔墘地區就尚未有捷運行經，鄰近樹林市的溪崑地區更有如孤島一般，行情與板橋市其他地區差距愈拉愈大。擁有尊貴如新站特區之板橋市，小小的一個北縣縣治所在，依然出現區域失衡的現象，只能說，這是台灣區域發展的共同縮影，更是值得深思的現實問題。