花大錢裝潢舊屋造就超高報酬率

撰文 / 王榮章　



投資天王黃文雄二十年不敗傳奇



出道二十年，儘管年僅四十出頭，黃文雄在房地產投資界已經是天王級的人物，當別人還在土法煉鋼、單打獨鬥時，他早已轉型為企業化、專業化經營，投資金額高達二、三十億元。他屹立不搖、不斷創造傳奇的成功\祕訣是什麼？



人稱「雄哥」的黃文雄，是大家眼中的「天生生意仔」。一位資深房仲業者表示，黃文雄是房地產投資客的傳奇，在投資界，他如果謙稱自己是老二，絕對沒有人敢說自己是第一。相較於二○○○年以後躥起的另一位重量級人物黃永義，黃文雄出道更早；如果比較兩個人的事業規模，以數量來說，黃永義稍勝一籌，但論金額，黃文雄卻高出一截。



穿著筆挺的西裝，加上搭配得宜的領帶，臉上戴著名家設計的眼鏡，下巴留著精心修剪的鬍子，黃文雄看起來像是成功\的企業人士，完全不像一般認知中的投資客。言談中充滿自信、配上爽朗的笑聲；沒有接不完的電話，也沒有計算機不離手、滿口都是數字，黃文雄在接受本刊專訪時，談最多的是觀念，他侃侃而談創新、差異化、風險管理、創造產品價值等，「我賣的是房子的生命，不是鋼筋水泥」，黃文雄感性地說。



開創舊屋翻新風潮



黃文雄在退伍之後就進入房仲業，由於從小家境不好，讓他亟思改善家中的經濟狀況。一九八九年他開始做房地產投資，之後也曾積極投入法拍市場；九五年他成立陽昇國際實業，開市場風氣之先，導入專業設計、裝潢，精耕新成屋銷售與舊屋翻新領域，引起同業爭相仿效。



在買入房子之後，透過裝潢加工提高賣相，再以高價轉手賣出，一度成為房地產投資客的操作主流；不過論裝潢的精緻度與投資規模，黃文雄都是業界數一數二的人物。



十幾年來，黃文雄更將這套透過設計裝潢，化腐朽為神奇、大幅提高房屋價值的know-how發揮到極致。他以一流的設計與施工，讓顧客愛不釋手，結果當然就是以高價順利賣出獲利了結，「台北市很多區域的中古屋天價，都是我創造出來的」，黃文雄得意地表示。



「我敢誇口沒有人做得比我還好，來看我的房子，一進門都會『哇！好漂亮』；不過一談到價格，就會再哇一聲、好貴。」他表情豐富地形容。為了求好，他不惜找來設計名師、集邁設計總監郭純純，打造出中西合璧風格的好住宅；此外，用的材料、家具也很大器，每坪裝潢費用居然高達十五萬元。市場上多數投資客的裝潢預算每坪只有一萬五千元，只做必要的裝修，但黃文雄的預算一舉高出十倍，一位投資客就指出：「『雄哥』精裝房子的氣魄，在投資界無人可出其右。」



不過，下重本難道不怕賠錢？黃文雄一語道出其中的奧妙。「一間房子只能賣給一個人」，只要做得夠好，不用擔心找不到懂得品味、識貨的買家。



黃文雄舉了一個他頗為得意的案子為例，這棟位於台北市樂利路的房子，他以一千一百萬元買進，之後經過拉皮、裝潢共花了一千七百萬元，最後以四千兩百萬元的區域天價賣出，不計利息賺了一千四百萬元，投資報酬率高達五成。



黃文雄加工過的房子，客戶常一到門口就被震撼住，特別訂製、兼具質感與外觀的氣派大門，還有防爆、防地震變形的功\能，更夯的是配備指紋鎖、完全不用門把，一扇門要價十幾萬元是常有的事。



走訪台北市東區延吉街、安和路、東興路等三個黃文雄不同風格的案子，從許\多裝修的小細節，可以看出用心的程度。黃文雄強調，買房子是買一個家、一個幸福的感覺、一個夢想的實現，因此他的每一個物件，從大門、窗戶、地板等每一個環節，都會融入對使用者的貼心。



只挑精華地段操作



除了創造房子價值的本事，黃文雄對地段也相當挑剔，只做台北市的物件，尤其集中在台北市東區的大安區、信義區。走在忠孝東路、延吉街口附近，他如數家珍地指出：「這邊五樓是我的、那一棟的三樓正在裝潢……」，總計在方圓一公里內，他大概擁有八十到一百間待售的房子。



因為地段精華、裝修一流，吸引了許\多金字塔頂端的客戶，許\多名人都向他買過房子，包括前監察院長陳履安之弟、某自行車大廠小開、ＨＢＯ台灣區總經理、ebay拍賣執行長、Discovery亞洲區副總裁等。



不過黃文雄一路走來也並非一帆風順，包括○三年ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）期間與○八年金融海嘯二次危機，他都面臨不小的壓力。例如ＳＡＲＳ期間，他手上近三百間房子，曾經長達七十天，一戶都沒有賣出去；而在去年下半年金融海嘯時，他手上同樣有兩百五十餘間，原本他已決定每戶賠一百萬元、總計虧個四至五億元認賠殺出、斷屋求生，所幸今年房市回溫，損失比預期輕微很多。



問他當時會不會怕，他說當然會！不過兩次的危機，也都促使他轉型與調整，他分析自己與黃永義最大的分水嶺，就是在ＳＡＲＳ之後。當時他把一戶一戶的「散戶」處理掉，轉向整批、整棟的標的。



最具代表性的兩個案例，就是買下台北市濟南路上的自立晚報大樓，以及昆明街「亞曼尼」案的不良債權。自立晚報大樓後來賣給成德建設、大賺四成多出場；成德之後推出「藏月」個案，也大賺一票。



「亞曼尼」案可說是黃文雄目前處理過最棘手的案子。



這棟淪為不良債權的大樓，當時號稱是西門町的毒瘤、賭瘤，他接手後，光是和黑道交涉就不下百次，最後總算整合成功\，然後重新裝潢，改造成功\後以全新面貌推出亞曼尼個案，結果造成轟動，總計一五三戶最後賣到每坪四十幾萬元的高價出場。相較於原始買進成本每坪不到十萬元，獲利相當可觀。



金融海嘯後 大舉轉進商用不動產



而在這波金融海嘯後，黃文雄決定大舉轉進商業不動產。他表示，以金額來說，會逐漸調整到七比三的比例。雷曼兄弟事件爆發一年以來，他總共買了五件商辦產品，金額就超過二十億元，目前在洽談中的案子還有二、三件。



黃文雄認為，台灣住宅與辦公產品的價格關係極不合理，加上未來外資、中資、返鄉台商的需求，商辦產品補漲可期。



永遠走在市場前面、思索如何做出差異化領先競爭對手，是黃文雄能屹立不搖的關鍵。此外，黃文雄以公司形態專業化經營，實際上已跳脫一般投資客的格局。

現在的他，光是祕書就有五位、各依不同職能分工，另外還有十幾位助理，讓他雖然管理的物業眾多，還是能從容應付。對於有心投資房地產的人，這位投資天王的建議是，知識加上人脈等於成功\；選擇好地段加上良好的風險控管，就可立於不敗之地。





黃文雄

出生：1968年

現職：住商資產管理總經理、陽昇國際實業總經理、台北市不動產仲介經紀同業公會副理事長、中國大陸瑪雅房屋集團董事

經歷：陽昇不動產、陽昇廣告企畫、陽昇室內設計總經理；住商不動產台北新生加盟店總經理

成就：房地產最大投資客，管理自用住宅、商辦物業超過20億元



賺錢心法

1. 聚焦：設定每一階段目標後，心無旁騖地完成，對每一次物件都做最全面且仔細的評估——沒有想好接手的客戶是誰之前，決不出手。

2. 風險控管：重視資金調度、風險管理，隨時注意市場資訊及脈動——如果一筆生意都做不成，我能夠撐多久。

3. 差異化：在激烈競爭如何做出與別人的差異化，有別於一般投資客，我們要做出超過客戶預期的產品——來看我房子的人，一進門會發出「哇」、好漂亮的讚歎！以及「哇」、好貴的驚歎！



房市達人田大權 教你第一次投資房地產就上手

房地產投資客在操作上，著重於房子買賣間的價差，簡單說就是低買高賣。另外，投資客的周轉快，找案源非常重要。除了法拍屋、捷運共構案標售等管道之外，最重要的來源還是透過仲介，因此與房屋仲介維持良好關係，才能藉此拿到好案子。此外，投資房地產牽涉金額龐大，資金調度非常要緊，因此一定要有個好代書，可以扮演與銀行間的管道，幫助你順利取得融資。



步驟１：

》多看、多學

透過書籍、網路、演講、報章雜誌，學習不動產投資的相關知識、經濟情勢、房市走向等。此外，法律、稅務、室內設計等領域也盡量涉獵。



步驟２：

》做好資金調度

至少準備3成資金，2成當自備款、1成裝潢和周轉。



步驟３：

》尋找案源

1.與仲介員建立良好的合作默契（一般估計8成以上案源來自房屋仲介），該給的禮數不要吝嗇（例如成交後的紅包），才能拿到好案子。

2.透過法拍業者網站等管道搜尋相關法拍資訊。

3.至少看完100間房子才算跨過門檻，建立對市場的敏感度，不必急於出手。



步驟４：

》找個好幫手

1.優秀代書可以幫你爭取到好的銀行融資條件；在買賣標的出現各種疑難雜症時，還能幫你解決問題

2.有固定配合的設計師、裝潢包商團隊：透過恰當的設計加工，可以提高房子賣相，價格、周轉率都會提高。



步驟５：

》再三考慮

1.寧近勿遠：從住家附近熟悉的地點開始入門。

2.寧簡勿繁：從簡單的案子做起，難搞的案子雖然潛在獲利較高，但新手勿近。

3.寧多勿少：哪裡人多就往哪裡去，人潮代表錢潮，不要遠離群眾。