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房市景氣觀察指標 |
| 房東：張小姐  發表時間：2012-11-01 | [檢舉] |
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文/陳韻如 「炒作」跟「放空」都是心理學的手段，運用的邏輯基本上是一樣的，利用多數群眾跟隨所謂的「趨勢訊息」的心態，放大操作的目標點，達成設定的目的。所以市場的真相，往往是「看多不是多」以及「說空不是空」。 今年三月及四月選後利多的聚集，把房市帶到一個新高點，無論是專營中古屋的房屋仲介，還是銷售預售屋、新成屋的代銷建設業，幾乎都在這段時間寫下業績新紀錄。 賣方賣得開心，買方卻買得有點疑惑，股市還沒漲上萬點，這些創新高的房價究竟穩不穩定？但多數買方還是肯定後市房市，積極跟進，買氣人氣在四月達到高點。 n 房市信心不足買氣散 但接下來學者提出「泡沫說」的警訊，加上國際油價及原物料價格節節高漲、美國二房風暴的經濟新危機，以及跌破全球專家眼鏡的雷曼兄弟倒閉事件，一波又一波接連而來，使得台股重挫四成，逼近二十年線，房市買氣受衝擊而頓時凍化。 之前心中對房價存疑的買方，在此時都縮手觀望，看房價是否會下跌，個案現場來人明顯下降，甚至原本呼之欲出的大案，也都暫緩推案腳步，等待農曆七月後，看市場有沒有起色，再決定是否進場。 房市買氣鈍化是不爭的事實，但是房市到底有多「熊」呢？最近不利房市的訊息四處散播，包括法拍屋增加、房貸繳本期來臨、中古屋量縮價跌、房市邁入三年修正期等等。 房價下跌與否，可從下列幾項指標來觀察。 n 法拍屋總案數並未大增 首先來看大家很關心的法拍屋，根據全台各法院統計，今年第二季全台的法拍總案數約五點六萬筆，看來數字挺嚇人的；但是在2003年第一季的谷底期，全台總案數為七點二萬筆，至少還差兩成約一點六萬筆，還差兩成，現在只能算是「小熊」。 房貸寬限期到期、繳本期逼近，確實是造成投資者的壓力，甚至是前兩年使用寬限期的自住購屋者，每月支出都將增加好幾萬；但是已經有七大行庫提出延長寬限期的因應措施，再加上投資客前幾年大賺錢口袋飽飽，一年半載的本金照理說難不倒他們。 中古屋量縮價跌的訊息，大多是從房仲業者傳出來的，房仲業服務買方與賣方，賣方價格不降，買方不願意追價，服務就會空轉，所以一定要先說服賣方降價，才有機會促成成交，無論是否奏效，至少建立這樣的氛圍，是有利房仲業者的，房仲業者難脫放空嫌疑。 房價下修最關鍵的因素在於「急殺」，造成急殺的來源不外是銀行或股市，銀行貸款繳不出來，或是融資買股票被追繳等等。經過915全球股市因雷曼兄弟事件而大暴跌的洗禮，目前二千億的融資餘額水位來看，距急殺還有一段距離。 去年八月份融資高水位曾達近三千八百億，景氣低迷時的2001年、2002年，融資餘額大約是二千億到二千二百億，而且據金融圈內消息指出，這波融資大多不是散戶購買的，也就是說，散戶所佔的比例並不高，所以股價下跌時，對散戶衝擊有限。 因此，即便股市重挫四成，目前來看，影響的只是購屋意願，並未像過去一樣，必須賤價售屋來回補股價下跌的差額，對房價急殺的威脅降低。 n 銀行逾放比低水位 銀行逾放比也是房地產人士常用的觀察指標之一，在1999年至2003年間，銀行的逾放比普遍高於7%，甚至有些銀行還超過10%，最嚴重的時候，等於說每10件房貸中，就有1戶違約未正常繳款。 當時政府金融單位為遏止逾放持續惡化，訂下在限定時間內，將逾放比下降到5%的規定，當時出現銀行將整批不良債信產品，倒貨給資產管理公司。日前央行公佈的銀行逾放比統計為1.64%，遠低於過去的危險水位。 畢竟銀行在經歷卡債及美國二房風暴後，大多大幅提高放款的風險意識，像過去「超貸」的現象已不復見，甚至將一般貸款額度，降回七成左右，要貸到八成都不容易。 房貸額度降低，等同是購屋門檻提高，有效過濾了一些購屋能力不足的買方，才會使得逾放比的數字，始終維持在低水位，住宅房貸目前並未陷入險境。 n 房市景氣可撐2-3年 相對於其他產業，房地產算是個龐然大物，交易金額大，景氣變化也是以緩升緩降居多，很少是驟升驟降。即便像今年第二季，房市走勢已經算是罕見的「驟降」，但是時至九月底，房價出現降幅的比例並不高，大約在一成以內，顯然屋主及建商並不急著用錢，寧可撐一陣子等等看。 即便房市景氣開始反轉，要走到真正的谷底，通常要走個兩年到三年；雖然現在變化較快，但是預料也是會超過一年，也就是說，普遍降價最快也是反應在明年第二季，最慢可能會到2010年之後才反應。 但也許\在明年第二季之前，台灣經濟景氣就已經拉回，帶領房市走向另一波高點，也很難說。 n 外圍區域建商沒倒閉 最後一個觀察指標，便是區域外圍建商的存亡。這些外圍區域(像楊梅、觀音、大溪、大園、龍潭、鶯歌等)，這些區域長期還是以當地客源為主要買方，受惠於外來客源的部分很有限。 但是我們看到，這些看來房市不易熱絡的三線區域，即便推案量都不算低，但是目前尚未聽到有建商倒閉的訊息，只是零星有些建商或代銷發生財務吃緊的傳聞，可見連這些區域的供給方都還挺得住，降價的壓力目前只是在小範圍局部，並未明顯向都會區蔓延。 n 房價上漲屋主有利 房價上漲是利是弊？多數的買方都希望降價，買便宜、再等上漲、後賣出，賺差價，但是如果只有一戶自住房屋，漲價後換屋，還是要新買入，在同一生活圈，不見得買得起；房價下跌，一樣是換屋，賣得便宜，選擇性不一定比較大。 所以實際上，房價漲跌對換屋者並無太大影響，畢竟房價跟著景氣水位升降；對首購來說影響大，因為房價上漲會墊高購屋門檻，所以約佔五成的龐大首購群，一直不希望看到房價上漲，利空訊息也是為首購族發聲的。 房價上漲對台灣七百六十多萬戶屋主有利無害，因為資產增加，只要個人信用條件不差，能力上可以負擔，就有機會向銀行增貸，用增貸資金拿來做更多的理財運用；目前唯獨國人理財觀念不足、對商品的資訊及獨立研判常識都還欠缺，所以感受不到這部份的優點，對房屋金流的觀念，僅侷限在「賺差價」的想法中。 國外分析師習慣把景氣好的好市稱為「牛市」，把景氣不好的劣市稱為「熊市」，台灣房市之多變，由牛轉熊，再轉牛，然後又變熊，交替的過程中，隨時都有可能翻盤，期間各種訊息交錯，反應對台灣未來信心的看法，也許\這也是台灣邁向國際化，必須付出的代價之一吧！ |
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| 1 樓住戶：凝冬 發表時間：2014-05-31 | [檢舉] | |
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