買法拍屋的小祕訣

高獲利必然帶來高風險，不論新手或老手，都應認清目前法拍市場的結構性變化。如果你也想發「法拍財」，除了要搞懂法拍的風險及房地產專業知識外，對於法院處理流程，及以下七個投資法拍獲利的小祕訣，你都不能忽略.

 祕訣1：避開競爭、挑選複雜度較高的案件 自住客進場標購，為的是買到比市價便宜的房屋，因此多只敢挑選以空屋點交、複雜度低的案件。張耀昌個人經驗是，投資客不妨選擇六、七戶併案處理的案件或是屋況差、瑕疪多的房屋，競標者會較少，購入的成本也可壓低。不過，像是何麗玲等法拍大戶，為了避免多人競標，多半鎖定千萬元以上的高總價產品。

祕訣2：選擇接手性強的地區 只要是投資客就一定要考量未來脫手問題，目前台北市接手性最強的地區，包括北市精華區、內湖、松山、南港為主，而台北縣以中和、永和及板橋等，接手性強，代表脫手快速。

 祕訣3：挑選適當的產品總結多方的投資客意見，要挑選該區最熱門的產品，以台北市為例，學區、三房以上的換屋產品是主流，但若是北縣外圍，大多是首購族的天下，就不宜挑選總價過高的產品。張耀昌舉例，內湖是許\多首購族想成為台北市民的選擇之一，總價600∼700萬元的產品相當好賣。

 祕訣4：挑選稀有產品，需注意銷售時間長張耀昌表示，像是稀有的別墅產品，只要價格夠低，標下來一定有利潤，但是這類產品的客源少，也會拉長銷售期。不過，像是廠房及商辦等台灣需求量持續下降的產品，最好也不要碰。

 祕訣5：裝潢產品，訴求年輕客層只要好賣的產品，稍微油漆、粉刷整理屋況，從得標到獲利只需三個月的時間。但如果屋況差、賣相不佳，最好含裝潢一起賣，提高房屋的附加價值，這對於沒有時間、講究速食主義的年輕族群，效果不錯。有些投資客專門選小套房或是總價300萬元的產品，長期投資當起專職房東。

祕訣6：先打聽的工作不可少現場看屋、事先與債權人協商、向附近鄰居或管理員打聽，甚至是查封筆錄及查水電錶用量確認是否為空屋，事先打聽的資訊樣樣不可少。唯有事先多方打聽，對於日後順利取得房子才有助益。

 祕訣7：搬遷費用不可少目前法拍屋最常碰到的問題，就是惡意占用、假租約等，通常只要溝通順暢，「銀兩」準備，結局都是賓主盡歡，這筆搬遷費可看成是必要的投資成本，一般多以不超過總價的一成為限。

 14個買法拍屋的Step by Step

 Step 1 確認自己的需求，如二、三房或套房。訂出自己心中理想的區位及房價。

Step 2 到法院外牆公告欄看公告。

Step 3 確定標的後，先至該房屋座落地點看屋。觀察重點：外觀、附近區域環境、屋況及交通。

Step 4 確認心中目標後，至法院領取投標書及保證金存封袋。

 Step 5 填寫投標書，並確認攜帶身分證及印章。將投標書完整填寫，投標人就是日後房屋權狀所有人。若投標人為法人或未成年，必須寫明代理人身分。

 Step 6 到現場注意是否有停拍的公告。 TIPS：何謂停拍？在拍賣程序中，若債權人與債務人達成協議，債權人可至金服公司製作筆錄撤回執行或暫緩執行，或因當事人未經合法送達、拍賣內容變更等原因而停止拍賣程序。

Step 7 準備投標金（通常是總價的兩成）。投標金請用台支支票，將保證金放入，並彌封蓋\章。

 Step 8 在開標前30分鐘，標櫃會開啟，並開放投標。至投標處選擇任一投標箱，將投標單投入。

 Step 9 拍賣官宣布得標人，由超過底標最高價者得標。拍賣官宣布得標金額，確認無人異議，並核對得標人身分。

（未得標者）Step 10 未得標者，在拍賣結束後，可當場將保證金領回。 （得標者）Step 10 得標後，以保證金抵價金，七日內必須將尾款補足。註：如果逾期未繳款，法院必須重新拍賣，再拍賣後所得的價金，如有差額，必須由原投標人付清。例如某甲拍得總價400萬元的房屋，但七天內並未繳款，因此需重新拍賣。若再次拍定價為325萬元，其中價差75萬元，法院可以強制某甲將價差補足，並要求支付再次投標的相關費用。

（不點交）Step 11 必須由得標人自行處理，法院不介入。先查出是否有人占用及原因，和占用人溝通，準備搬遷費用。如果無法處理，提起訴訟。 （點交）Step 11 付完尾款後10天左右，取得權利移轉證明書，同時申請點交。在一個月內申報契稅，將稅費繳清。完稅後，送地政機關過戶，大約一周可取得新的所有權狀。

Step 12 (接續點交的流程) 向法院申請點交，法官到現場履勘，並與原屋主及所有權人協商搬遷事宜。若為空屋，僅需會同轄區警員、里長及鎖匠，進入該屋。

Step 13 若有人霸占並未搬遷，可申請第二次點交。

 Step 14 若再不搬遷，可申請第三次點交。法官申請強制執行，將霸占人驅離。