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法拍屋20年歷史演變 |
| 房東：嚕嚕  發表時間：2012-11-11 | [檢舉] |
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n 什麼視法拍屋？法拍屋從何產生？ 只要有債務的發生，債權人就可透過法院公權力查封拍賣債務人的財產，如不動產、動產、股票、銀行存款及上班薪水1/3；因不動產變現金額較大，查封不動產是最有效果的求償動作，而大部份均有向銀行辦理貸款，所以發動查封的債權人9成以上為金融機關。 一般而言，債務發生原因，可歸類下列七項 1. 房貸逾期未繳 2. 信用卡、現金卡未繳 3. 借款未還（簽借據、支票，支票跳票） 4. 民事判決 5. 做保（保證人） 6. 欠稅金 7. 其他債務糾紛 以上債務只要債權人向法院取得強制的「執行名義」，即可對債務人名下財產進行查封拍賣。 被查封的法拍屋，經法院委託的不動產賤價公司完成估價報告，法院在詢問債權人、債務人表示意見後，依其心證訂出第一次拍賣底價，如無人投標，約一個月在8折減價．．．第二次拍賣，無人投標，再一個月8折減價．．．第三次拍賣，無人投標，就原價（第三拍底拍價）公告應買三個月．．．公告應買期三個月中，債權人可隨時提出８折減價特別拍賣．．．特別拍賣，再無人投標，債權人只得承受，撤回案件或另行估價拍賣。 另行估價拍賣後，又從第一次開始循環，法令表面上只能拍賣四次，其實幾乎無次數之限制。 「沒有賣不出去的房子，只有賣不掉的房價」，在法拍市場，賣方沒有惜售的權利，而且每一個月打８折，連續兩個月馬上腰斬，為什麼投標室時長人山人海，「沒有惜售、超低市價」是它的主因。 n 法拍屋產權絕對清楚，但使用權不清楚 沒有買過法拍屋的名眾，通常會認為法拍屋產權不清楚，其實剛好相反；法 拍屋經由法院的公權力，將債務人房屋強制出售，以拍賣價款來償還債務；只要得標，在七天內繳清尾款，法院將主動核發產權給得標人，買主根本不用擔心遇上詐騙集團，一屋兩賣，嚴格來說，法拍屋產權最清楚；尤其自由出價，便宜市價兩成至五成，所以投標室經常爆滿！ 法拍屋最讓人擔心的是，並非產權問題，而是使用權不清楚，亦即是點不點交的困擾；不點交的法拍屋，法院沒有交屋的責任，非專業投資客不敢亂碰；而有點交法拍屋，雖然有法院交屋的保障，但長達三、四個月司法點交程序，對沒經驗的投標生手仍是相當繁瑣的。 由於民法第４２５條「買賣不破租賃」，法律要保障經濟上的弱者（房客）；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只有房東換人而已。如果要求法院強制將房屋點交給得標人新房東，就違反了民法第425條的精神，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍賣後不點交」。 碰到有租約不點交的法拍屋，不管租約真假，既然公告不點交，法院當然不負責交屋；得標人就得自行與對方協商，或者打官司訴訟解決，，對一般投標民眾是很棘手的事情，這就是法拍屋令人詬病的所謂產權問題。 法拍屋存在的點交問題，加上各地方法院負責拍賣的民事執行處，拍賣程序又是一國多制，不只每一家法院做法不一，甚至同一法院不同的法官，其執行寬鬆程度也不盡相同；除非碰上有擔當的法官，點交流成不因債務人強力抗爭而延遲，否則多數的法官總是一副事不關己態度，投標人只得自力救濟，私下與原屋主協商交屋。 n 民國80年180億到94年1500億，法拍市場劃分三階段 從民國80年全省法拍屋拍賣成交總額180億，到民國94年全省成交1529 億元，法拍屋市場風起雲湧，偏僻冷門的法拍屋逐漸登上媒體版面，投標室成員有資深投資客，有以法拍屋做為投資理財的生手，更有自住型購屋者觀摩伺機而起；投標室門口，除法拍屋雜誌業者廣發當天拍賣資訊，推廣雜誌業務，更有多家銀行散發廣告單，盼得到投標人青睞，爭取法拍屋房貸業務。 從民國75年至今，法拍市場不斷隨著外再環境變遷而質變，投標室新主角輪番上陣，20年來的法拍市場分三各階段；在民國78年以前，為「海蟑螂暴利」時代，民國79年至88年，為「投資理財」時代，民國89年以後為「代標自住」時代。 n 民國78年以前，海蟑螂暴利時代 早期法拍屋市場，資訊閉塞、法令不齊全、投標視為少數人壟斷，法院充斥 著圍標、搓圓子湯，每件拍賣案子皆以「賤賣」收場；近市價三、四成拍定買入，再以市價八、九成市面銷售，投標室一小撮的投資客，坐擁暴利，完全是法院裡一群嗜血的利益份子。 在此期間，法拍屋中的租約通常是假的，臨時製造的。很多債務人為了避免房子被標走，查封時，故意與第三人製造家租約，使法院公告不點交，沒人敢來標，自己在用人頭低價買回。萬一被人標走，再以「不點交」強索高額搬遷費，尤其是惡性的假租約。 如： 一、租金一次付清 二、長租約，低租金 三、以押金抵租金（或以債務抵租金） 四、以押金利息抵租金（或以債務利息抵租金） 五、不定期租約 很多都是「海蟑螂」的法拍高手在操刀，使拍賣次數直直落，價錢不斷往下探底，利潤之高令人咋舌！ 由於高利潤得誘引，除圍標外，各種光怪陸離的招數層出不窮，譬如製造假租約、與債權銀行相互勾結、或與承辦拍賣的法院人員共同合夥，甚至結合黑道，派出兄弟佔據法拍屋，恐嚇其他投標人；此階段投資人幾乎遊走在法律邊緣，「賠錢生意沒人做，斷頭生意有人做」，經營法拍屋投資，財源滾滾而來，擁有上億家產比比皆是，只是被冠上不太光采「海蟑螂」稱號，暗喻財富來自不正當灰色地帶。 n 民國79年至88年，投資理財時代 自民國76年到83年林洋港先生接任司法院院長期間，大力改革拍賣作業， 透明化的公告資訊，配合便民性的奮𠴲閬﹛A開標作業朝公正、公開、公平方向進行，整個投標室感覺煥然一新；此時第一家在75年成立的法拍屋雜誌社-透明房訊雜社，也將拍賣資訊，從投標室推廣至社會大眾；由於業務符合市場需求，數十家同業也一窩蜂陸續成立；全台22家地方法院，只要拍賣底價超低市價，?到的投資人有時很難擠進投標室。 從少數人掌握的拍賣資訊，到投標室人手一冊的投資客，標購法拍屋不再是封閉的暴利行業；每件熱門搶手案件少說10多人競標，暴力圍標事件終於銷聲匿跡。您要五成利潤，當然敵不過只要三成的競爭對手，早期胃口養大的海蟑螂投資客，如果無法調整往昔投資心態，就接連退出法拍市場，取而代之是投資理財型的專業法拍客。 一件法拍投資，從得標、點交、整修、銷售，快者兩個月結案，慢者半年獲利了結；標法拍屋，少則百萬，高則千萬，以一張標單，在投標室一個小時內決定「輸贏」，標得到又標得漂亮，保證讓您一年內睡覺也會偷笑；沒標到或價錢標得太高，都會讓人幾個月黯然失魂，萬一得標後，交屋問題又一籮筐，搞得心力交瘁，，更是悔不當初。 從選定法拍屋，到得標交屋結案，三、四個月處理過程，有很順手的案子，也有不少棘手，甚至隱藏陷阱的物件；但以砸下大筆資金，面對各種狀況都要能迎刃而解，平日法拍專業知識要專心鑽研，屆時才能過五關斬六將。 每件三成的利潤，一年結案三、四件，整年下來，往往有一倍以上的豐收，500萬的投入資金，一年變成一千萬以上並非難事。法拍資訊的透明化以及100%年投資報酬率，吸引一批批房地產菁英，如代書業者或仲介業者紛紛轉戰法拍市場，快速累積財富，市場名人如何麗玲、梁柏薰、永慶房屋多位原始股東及號稱「八國聯軍」的大余都是此時代的翹楚。 n 民國89年以後，代標自住時代 民國85年10月9日，強制執行法大翻修完成，法院公權力抬頭，不點交比 例從8成降為一成以內，降幅大增原因，主要為銀行排除承租人租賃權後，修法前為不點交，得標人仍須透過訴訟才能點交房屋，新法則規定排除租賃後，一律由民事執行處直接點交。 從修法的精神與目的，可看出政府政策在鼓勵一般民眾進場標購，畢竟競標者多，標價自然提高，債權人債權回收跟著增加，金融機關貸放信心強，更有利整個房地產景氣向上攀升。 所以，新法實施以來，不點交案件屈指可數，變成少數稀有個案，95%以上的點交狀態，吸引更多投資新手湧入，自住型民眾也蠢蠢欲動，在投標室找尋低價誘人的法拍屋。 由於點交程序，從寄發自動搬遷命令公文、法院現場履勘到法院強制執行交屋，整個交屋流程約三至四個月；私下與對方協商交屋，由第三人出面協調折衝，比本人站在第一線更容易達成交屋條件，在配合法院公權力點交同步進行，交屋搬遷費也更能壓低。 因此，專為自住型民眾服務的代標業務趨勢而起，如同不動產仲介業一般，以法拍專業能力，協助客戶過濾案件、評估標價到包辦交屋，5%服務費讓客戶標法拍屋就像透過仲介買屋一樣；自住型民眾由代標公司協助，買到低於市價三成的法拍屋，在扣掉5%服務費，怎麼買都划算，尤其碰上夢寐以求的法拍屋，為了提高得標機率，只要略低於市價都勇於出手加價。 對法拍屋貸放市場有濃厚興趣的聯邦銀行，於民國89年與法拍屋資訊業者透明房訊合作，由透明房訊連帶擔保，開辦國內第一家提供法拍屋代墊尾款的業務，以銀行低利率的資金，解決得標七日內繳款的急迫性。 初期各銀行均不看好法拍屋代墊業務，兩年經營，聯邦銀行房貸業務突飛猛進，各家銀行終於陸續跟進；其中聯邦銀行、安泰商銀、新竹企銀及板信商銀推廣最為積極，不論利率或成數調件均十分優惠，除協助資金不甚豐裕的投資客，更引領自住型購屋大眾爭相搶標，使法拍市場產生結構性變化。從民國88年以前投資客包辦的法拍市場，在強制執行法大翻修後、代標公司崛起及銀行資金介入，最後進入代標自住的時代了。 |
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