簽約注意事項
|
階段一:簽約 |
買賣雙方價錢談好後，即進入簽約階段。
賣方應準備
- 土地及建物所有權狀正本。
- 地價稅單與房屋稅單。
- 身分證影本或戶口名簿影本或戶籍謄本二份。
- 印鑑證明一份。
- 印鑑章。
買方應準備
- 身分證影本或戶口名簿影本或戶籍謄本二份。
- 私章 。
買方應注意
一、審核當事人資格-應核對身分證與權狀所有權人是否為同一人，若不是同一人，應檢具授權書以確認是否有代理權。
二、審核產權-確認權狀上的門牌與看屋標的相同。包括權狀、謄本、地籍圖及契約書內容，並應調閱\簽約十二小時前的土地建物謄本，以確保產權完整及了解是否有其他特別約定事項。
三、核對面積、持分。
四、確認總價款與付款流程。
以買方必須向銀行貸款(七成)為例：
項目 |
金額 |
時間 |
簽約款 |
總價款10% |
簽約時。 |
備證款 |
總價款10% |
雙方約定日期，賣方備齊文件同時。 |
完稅款 |
總價款10% |
土地增值稅、契稅稅單核發，經代書通知三日內，雙方並應同時繳納稅款。 |
交屋款 |
總價款70% |
買方貸款核准後，由銀行直接撥入賣方帳戶或由買方交賣方，完成房屋點交。 |
五、稅費負擔
一般買賣標的物應繳納之地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅費，在土地、建物點交日前由賣方負責繳納，點交日後由買方繳納；前開稅費以點交日為準，按當年度日數比例負擔之。
六、交屋日期
應約定清楚雙方能依據時間辦理尾款結清及房屋點交手續，以及其他相關的管理費、水費及瓦斯等費用之分算。
七、租賃排除
八、附贈品
九、違約罰責
十、履約保證：買賣雙方應同意共同支付履約保證費用。
買賣雙方應注意
◎契約文字要明確，若有增刪時，雙方應於增刪處蓋\章。
◎契約若有兩頁以上，要裝訂成冊，並且在紙張接縫的地方，雙方加蓋\騎縫章。
◎不要將印鑑章與印鑑證明交給他人保管。
◎如須交付印鑑證明，可在空白處註明用途，以免被冒用。 |
階段二:備證 |
備證就是買賣雙方將報稅、過戶等證明文件交付承辦代書，並由代書在增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋\好買賣雙方印鑑章之手續，而此時買方就要支付第二期款。
有關備證用印流程及注意事項如下：
- 備齊證件：印鑑章
印鑑證明二份(六個月內)
戶口名簿影本二份或戶籍謄本二份
- 由承辦代書於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書（公契）、登記申請書上蓋\好買賣雙方印鑑章。
- 若買方需要辦理銀行貸款也必須在此時決定貸款銀行及資料用印。
銀行貸款作業程序：約需2~3週。
注意事項：
- 應備之證件是否齊備。
- 請承辦代書仔細比對印鑑章與所附之印鑑章是否相符。
- 交給承辦代書之證件，應影印乙份交代書簽收以免爭議。
|
階段三:完稅 |
完稅時應注意事項
稅單核發後，即由承辦代書通知買賣雙方於一定時間內繳交契稅及增值稅，完成稅款繳交後，買方在這個時候給付第三期款之程序。
買方應備齊證件及款項：
- 印鑑章。
- 交付賣方完稅款 。
- 為了保障賣方權益，會要求買方簽立與尾款同面額之商業本票交付承辦代書，承辦代書即著手進行過戶及設定他項權利，而於交屋時於買方交付尾款以後再將該本票交還買方。
|
階段四:交屋 |
交屋時應注意事項
買方支付尾款後，賣方即應與買方進行房屋點交，點交方式最好是現場點交以避免事後的產生糾紛，點交之內容應與不動產買賣契約書中所列各項相同。
交屋流程
- 承辦代書到地政機關領取過戶完成的新權狀，並且聯繫買賣雙方交屋、以及 交尾款的時間。
- 完成現場點交。
- 代書退回原先買方交付的保證本票。
- 賣方交給買方房屋鑰匙、住戶規約等原本屬於房屋之物品。
注意事項
- 最好買賣雙方一同現場點交，買方需詳細檢視屋況、核對附贈設備項目及其他約定的物品是否有瑕疵或短少現象。
- 請代書結算地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費及管理費等費用。
尾款交付的方式
如果賣方房貸已繳完，無貸款時：
由承辦代書在產權過戶、並辦妥買方的銀行貸款抵押權設定後，約同買賣雙方辦理交屋手續。再約定時間到買方承貸銀行辦理撥款，完成交付尾款給賣方的程序，最後才到房屋現場完成房屋點交手續。
如果賣方還有貸款沒還完時：
由承辦代書在產權過戶、並辦妥買方的銀行貸款抵押權設定後，由買方銀行進行代償作業，也就是說，買方交付賣方的款項，要先交給賣方的銀行，清償賣方所積欠的貸款，隨後就可取得清償證明，代書就可辦理賣方原抵押權塗銷登記，然後通知買賣雙方交屋。 |
