委託仲介賣出房屋的相關問題

委託仲介賣出房屋的相關問題 我方是賣家有跟仲介簽專賣委託書，約定服務費為成交價4%，假設託售底價500萬，之後用書面調低底價至440萬。 在託售期內，仲介有說有客戶願出390萬，我方用簡訊告知可以接受的實拿金額為400萬，並用電話告知因當時急賣，只限短期內與這一組客戶，之後此組客戶放棄，我方作好不賣房子的準備也告知仲介不賣了。 之後在將要到期的最後一周，仲介說有新客戶口頭出400萬，我方用簡訊告知要440萬(白紙黑字的合約底價)才要賣，仲介認為依據簡訊，我方已授權底價變成實拿400萬，並於委託期限內收要約書，有買方願以總成交價410萬購買。 我方認為簡訊價錢為限定客戶與期限，不適用於新買方(但簡訊未充分說明，要調通聯紀錄才有)，且我方認為總成交價410扣除仲介服務費用，亦未到達400萬。且專賣合約亦已過期失效，我方有權不賣房子而不違反合約規定吧。 仲介方認為依要約書，他們折服務費之後即可成交，依約我們要賣，簡訊調價是有效力的。 目前仲介於委託期限最後一天，發存證信函要求我們出面處理(收到時已過委託期)，並告知已收410萬的要約書，我方已明確告知不到440不賣，且說明合約已失效。 目前仲介去申請調解中，我知道調解不會成立的，日後若上法庭，哪一邊會贏。幾個問題點如下，簡訊的授權是合意的行為嗎? 若調低是合意，調高也算吧? 仲介並未於委託期限內告知願折服務費，收410的要約書，實拿應該算是393.9吧，這樣也未高於實拿400，不賣不算違約吧。 目前有接觸另一仲介，他們是告知，不簽收要約或定金，就不會有事，是這樣嗎? 另仲介並未在24小時內轉交要約書給我方，過期後二天有跟仲介拿鑰匙，我想應該不符合未能送達的事項吧，這樣該要約書仍為有效嗎?...:TO 小凡妳說到"假設你在契約變更同意書內有載明實拿400萬而仲介收邀約410萬那算達成所有權人的要求,只在於仲介服務費的多少,仲介有權直接報成交而不需要轉達邀約"這個要求必須在委託期間內才可以執行吧，一旦過了委託期，就不行了吧。還有報成交之後，有規定多久之內要通知屋主簽約嗎?否則一旦過了委託期，屋主在短期內處理掉房子，之後才通知有要約成立一定要房子，不是會有一屋兩賣的問題嗎?仲介的存證信函收到的時間點已經過了委託期，仲介也未在委託期限內告知願折服務費促成成交，存證信函也只是告訴我們出面談成交，沒說一定會成交，這樣過了委託期，就算仲介此時說願折服務費，我方也有權不賣吧。...